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左晖一声令下 二手房佣金的终点是多少?

时间:2021-03-11 14:24:55 | 来源:观察者网

(文/张玉、张志峰)“之前买房一直想要现房,就在考虑二手房,最后就是被中介费和过户费给劝退了。”近段时间以来,房产交易平台贝壳找房二手房中介费上涨的消息在微博上引发热议。

相关消息显示,自2月18日起,重庆贝壳服务平台,重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%,买方2%(之前是卖方0%,买方2%)。因此,2月18日起,房屋买卖在贝壳平台交易会收取卖方1%的服务费。

对于此次链家二手房中介服务费上涨事宜,贝壳内部人士向观察者网透露,行业标准是3%,整个贝壳系原则上都是按照这一标准执行,不过除了直营体系外,还有德佑等加盟品牌,实际执行和每个品牌的策略、城市情况都有关,现在还达不到全部严格执行统一标准的程度。

3月10日,多位链家中介向观察者网证实,目前上海链家二手房交易佣金确实是3%。值得一提的是,虽然从表面上看是由买家承担2%,卖家承担1%,但其背后隐藏着另一套“交易规则”。

垄断定价?

“上海二手房中介费一般都是3个点。”3月10日,上海链家置业顾问李灿(化名)向观察者网表示,事实上,这个费用事实上就相当于买家承担了。

对此,位于杭州链家的置业顾问祁语(化名)表示认同。其告诉记者,目前杭州链家收费标准为:100万以下部分,双方各收1.5%,100万以上部分,双方各收1%。

“羊毛出在羊身上,这个其实谁出都是一样的,还是看价格。”祁语说。

早在2018年下旬,上海链家二手房交易佣金就已经从2%上调至3%。其中,由买方承担2%,卖方承担1%。

上海链家在《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》中将费率上涨的原因解释为服务提升。上海链家方面称,二手房交易流程复杂、周期长、风险大。长期以来,房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质,交易乱象频生、交易安全得不到保障,无法满足上海市民的要求。

同时值得一提的是,2019年,左晖在接受媒体采访时曾表示,他认为中国的中介费从世界来看并不算高。左晖介绍,中国费率大概在2.5%左右,美国、日本都是6%,南非是8%,这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话,大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。

换句话说,左晖认为中介费上涨不是贝壳系决定的,而是行业需要,且3%绝不是终点。

但事实是,在贝壳系宣布上涨之前,二手房交易收取2%中介费这一标准已经被全国中介沿用多年;而在这之后,各个大小中介公司也悄然降标准上调至3%。

某大型中介公司一位高管向观察者网透露,贝壳系作为中介行业寡头是毋庸置疑的,但也不至于绝对占领市场,像中原、乐有家等中介公司在部分城市的市场占有率还是挺高的。因此最初涨价范围也只局限在部分贝壳系占有率较高的一些城市,后来才逐渐扩展开,“毕竟口子不是我开的,中小中介公司跟在后面也同样受益,何乐而不为?”

由此,这场由贝壳系宣布的3%中介费迅速转变为新的行业标准。

地产分析师严跃进向观察者网表示,今年两会期间,也有防止中介行业垄断地位的声音出现。企业借助垄断地位上涨服务费的行为应该受到积极关注,更加公平公开,真正促进行业的健康发展。

资金隐忧

对于贝壳而言,涨价背后所面临的“资金尴尬”问题引人深思。

公开资料显示,贝壳找房由链家网升级而来,是以技术驱动的品质居住服务平台,聚合和赋能全行业的优质服务者,打造开放的品质居住服务生态,致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。

财报数据显示,2017~2019年,贝壳找房共实现营业收入为人民币255.1亿元、286.5亿元及460.1亿元;归母净利润分别为-5.74亿元、-4.68亿元及-21.84亿元。2018~2019年,公司净资产收益率分别为-3.44%及-9.43%。

从公司债务情况来看,截至2019年底,公司合计总负债为357.3亿元,截至2020年9月底,公司合计总负债已经攀升至398.4亿元。

而在现金流方面,2017~2019年,贝壳找房的经营活动产生的现金流分别为-64.56亿元、32.17亿元及1.13亿元。截至2020年三季度末,公司在手现金及现金等价物共461.2亿元。

尽管在手资金充足,贝壳找房高速扩张的模式也考验着其持续贡献利润和现金流的能力。

天眼查显示,贝壳自成立以来,先后获得腾讯控股、碧桂园创投、软银、红杉资本、高瓴资本等顶级机构数十亿美元的注资。对于未来,贝壳找房曾在官网上信誓旦旦地表示:“不远的将来,贝壳找房将覆盖全中国超过300个城市,服务超过3亿的社区家庭,链接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌。”另据消息显示,截至到2020年6月30日,贝壳IPO前,已有45.6万名经纪人在贝壳找房平台上提供服务。

此外,上述高管向观察者网透露称,贝壳涨价之所以迅速被市场接受,除了其占有率较高,也与当时市场环境有关。彼时,交易双方购房款通常由中介公司中转,交易不透明带来的恶意抬高房价、资金不安全等乱象频出。因此贝壳系乘势而为,宣布涨价的同时,也带头打出提升服务品质、交易透明、抵制乱象等手段,搏得市场好感。

背后“潜规则”

值得注意的是,尽管多数地区二手房中介费表面上看是3%,其实背后另有一套交易规则。

例如上海链家在三方协议中明确标示买家承担2%,卖家承担1%;中原地产则为买卖双方各1.5%;也有部分中介公司只注明总计3%,具体如何收取则须另立协议。

但观察者网采访多位房产中介,得到的答案却各不相同,有的表示必须收3%,有的表示只收1.5%,甚至还有不收佣金的情况。

一名上海链家中介透露称,真正严格收3%佣金的情况,几乎都是独家房源,且比较抢手,其余情况具体佣金都是可以谈的,毕竟竞争还是有的,有生意总比没有好。至于规定买卖双方各承担多少则完全没有意义,因为这笔钱哪来的大家都清楚,且房东只关心自己最终得到了多少钱,其余都是次要的。

“一般情况下不会低于2%。”上述房产中介告诉观察者网,即便让利也不会太多,毕竟公司有规定,大家都要赚钱。而市面上有些中介宣称佣金低于2%甚至不到1%的,大多都有坑,链家虽然收费高一点,但通常不会出现这类情况。

近期,一位上海市民刘芳(化名)在买房时,就因Q房网中介佣金不透明而卷入了一场“吃差价”漩涡中。

据刘芳介绍,她看中了一套价值300余万的房屋,因手续繁琐,又与Q房网中介夏某相熟,在得到其“全部交易过程中只收取1%佣金,无任何其他费用”的反复承诺后,委托夏某居间交易。

但交易完成后,机缘巧合下却从房东处得知,其所购房屋竟被中介授意抬高了3万元差价,同样被房东以“佣金”名义支付给中介。也就是说,刘芳实际缴纳的佣金接近2%,远远超出了预期。

该房东向观察者网表示,自己也不赞成中介私下吃差价的行为,所以当初中介要求抬价5万,自己只抬了3万,但作为房东,“我首先在意的是自己收到了多少钱”,其余的事情只能位列其次。

这或许也是二手房交易乱象屡禁不止,甚至许多交易对象长时间蒙在鼓里的根本原因。

前述中介公司高管告诉观察者网,中介抬高房价势必需要房东配合,因为没有损害到房东利益,所以屡试不爽。“但这类乱象单靠企业承诺是无法杜绝的,目前除了链家,如乐有家、中原地产等都明确表示杜绝差价,真正是否能做到还是因地区而异,有些地方链家也不能幸免。”

他表示,想要根治,还是需要地方主管部门制定规则,并严格执行。例如深圳,由于房协不仅通知要求佣金透明化,而且处罚很严厉,一旦核实直接暂停企业网签资格,一下子捏住了中介公司的命脉,使其不能轻易冒险。而且这类地区,贝壳系的市场占有率反而不高,各个中介公司公平竞争,也有益于塑造健康的市场环境。

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