01

华泰-国君-深圳特区建发集团科技园区2期资产支持专项计划

1.1项目背景

2020年11月，“华泰-国君-深圳特区建发集团科技园区1-3期资产支持专项计划”获深交所无异议函，系粤港澳大湾区首个获得无异议函的单SPV模式CMBS项目，项目储架规模60亿元，首期19亿元已于2021年8月发行，彼时发行利率为3.57%。

深圳市特区建设发展集团有限公司（简称特区建发集团）成立于2011年8月18日，注册资本331亿元。截至2020年3月，拥有下属全资及控股企业17家、参股企业5家、二类事业单位1家。

作为深圳市属全资国有企业，特区建发集团充分发挥市基础设施投资建设运营、科技园区开发建设运营、功能性投资三大平台作用，承担政府重大基础设施投资、对接央企合作、PPP项目实施、对口帮扶产业转移、政策优惠和产业扶持实施、城市公共事业运营管理、战略性投资和新兴产业投资等七项任务，通过“政府主导”与“市场化运作”相结合的发展模式，致力将集团打造成为党的领导有力、国资功能彰显、竞争力突出的具有深圳质量的千亿集团，助力深圳率先高质量全面建成小康社会，加快建设中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例。

1.2 标的物业

深圳市科技工业园物业管理有限公司是管理高新技术开发区的旗舰企业、中国高新技术开发区“第一管家”。早在1998年，科技园物业公司就获得了深圳市政府颁发的物业管理甲级资质。2001 年 4 月，建设部经过严格审核，第一次在全国范围内给符合条件的 40 家大型、高品质物业公司颁发了一级资质证书，科技园物业公司是其中唯一一家管理大型高新技术开发区的综合性物业公司。仍是全国唯一一个以管理高新技术开发区及其配套的高档研发性写字楼、公寓、住宅、商业、医院、学校、餐饮娱乐等为主的一级资质企业。

1.3 项目信息

02

招商创融-深惠龙光城资产支持专项计划

2.1 项目背景

12月28日，龙光集团发布公告称，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司拟向合格投资者发起深惠龙光城资产支持专项计划（CMBS），专项计划已获信用评级机构联合资信评估股份有限公司授予AAAsf评级，募集资金规模为人民币6.65亿元，预计于2033年到期。

公告显示，于2021年12月27日，招商证券资产管理有限公司（管理人）已组织合格投资者进行了协议认购，根据协议认购结果，专项计划优先级资产支持证券预期收益率为5.2%。

龙光成功发行CMBS，保持融资渠道畅通，显示监管部门和投资人对其稳健经营能力及优质资产质量的充分认可，体现出公司良好的持续融资能力。此次CMBS成功发行，有助于龙光进一步拓宽融资渠道，持续优化债务结构，增强现金流优势，巩固企业竞争力。

2.2项目信息

03

万联证券-高新投-广州国际生物岛一期资产支持专项计划

3.1 项目背景

2021年12月21日，“万联证券-高新投-广州国际生物岛一期资产支持专项计划”正式成立并顺利募集资金。本专项计划由广州高新区投资集团有限公司联合属下生物岛公司作为共同债务人，万联证券担任计划管理人和牵头销售机构，中信证券担任联席销售机构。专项计划规模共计14.08亿，其中优先A级评级AAA，规模10亿；优先B级评级AA+，规模4.07亿，次级100万，无评级。

本专项计划为广州市国企发行的第3单CMBS，也是广州市国企规模最大、单项资产评估值最高的一单CMBS。本专项计划获得全国众多资金方的高度认可，并积极参与认购，最终全场认购倍数为2.19倍。其中优先A级最终票面利率为3.75%，优先B级最终票面利率为3.85%。

广州国际生物岛是国家发改委批准的广州国家生物产业基地的核心载体，2008年被列入《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，成为国家战略项目和省市核心建设项目。2021年，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正、广东省委书记李希、广东省省长马兴瑞均莅临广州国际生物岛进行工作指导。生物岛地理位置独特，四面环水；交通便捷。岛内科研办公氛围浓厚、人员素质较高、绿化率较高，自然环境优美。

3.2 标的物业

广州国际生物岛有限公司于2010年09月29日成立。法定代表人周建怀,公司经营范围包括：项目）；投资管理服务；自有房地产经营活动；投资咨询服务；场地租赁（不含仓储）；房地产开发经营；企业自有资金投资；房屋租赁；医学研究和试验发展；技术服务(不含许可审批项目)；文化产业园的投资、招商、开发、建设；文化艺术咨询服务；会议及展览服务；教育咨询服务；教育评估；停车场经营等。

3.3 项目信息

04

海通华泰-海淀幸福里1期资产支持专项计划

4.1 项目背景

12月21日，“海通华泰-海淀幸福里1期资产支持专项计划”成功设立，产品规模5.20亿元，基础资产为“海淀幸福里”项目销售形成的购房尾款，挂牌场所为上海证券交易所。

据悉，“海淀幸福里”ABS系列产品共20亿元储架发行额度，期数不超过5期，储架范围内剩余额度的发行工作正在筹备当中。

海通证券(600837)担任“海淀幸福里”ABS系列产品的牵头人及销售机构，创新采用以项目公司作为原始权益人，股东华润置地控股有限公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司及中交地产(000736)股份有限公司按各自股权占比分档差补的产品设计方式，为海淀幸福里提供了新的融资途径。

购房尾款ABS产品将项目公司对购房人享有的按揭尾款债权作为基础资产，通过将基础资产转让给专项计划进行融资，以商业银行对购房人发放的按揭贷款作为还款来源。这一融资方式有利于盘活项目公司的存货资产，加速形成销售回款，为楼盘的建设施工提供充沛的资金，确保项目公司可按时按质交付房屋。

2020年以来，受“房地产贷款集中度管理”等政策影响，房地产企业信贷资金受限，居民按揭贷款审核周期拉长，房企现金流普遍面临现金流危机。业内人士认为，购房尾款ABS项目将有效助力房企坚决落实“保交楼”政策。

4.2 标的物业

华润物业有限公司前身为1982年成立的隆地企业有限公司，2002年3月启用现名，母公司为华润（集团）有限公司，现为华润集团的一级利润中心。 

华润物业有限公司立足香港，主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务。目前在香港所负责经营的物业总面积超过200多万平方英尺，类型包括甲级写字楼、普通住宅、豪华别墅、服务式住宅等。此外，公司业务还包括装修及机电安装工程、展览、房地产开发等。

4.3 项目信息

05

国信证券-南京农副物流第一期资产支持专项计划

5.1 项目基本信息

近日，由南京农副物流中心作为实际融资人“国信证券-南京农副物流第一期资产支持专项计划”成功簿记发行，总规模9.5亿元，产品期限18年。本次资产支持专项计划是全国范围内首单农副产品批发市场CMBS，打破了CMBS标的物业范围，为国内其他批发市场提供了融资经验，具备较高的创新示范效应。

本次CMBS的成功发行，是南京农副物流中心探索资产证券化金融工具、拓展融资渠道的创新尝试，在充分挖掘农副产品市场的资产价值，大力优化金融资源配置，推动企业可持续运营发展等方面提供了经验借鉴。

南京农副物流中心是全国经营规模最大的农副产品交易平台之一，是全省唯一进入农业农村部“中国农业产业化龙头企业十强”的企业，经过多年的发展，已成为引领全国农产品批发市场改造升级的样板工程、南京及周边地区农副产品供应的主要源头市场，先后荣获农业产业化国家重点龙头企业、全国十强市场、全国最具竞争力市场、全国成功模式典型市场、商务部2019年度全国农产品产销对接扶贫“突出贡献单位”等多项荣誉。

5.2 项目信息

06

中金公司-国家电投-重庆江口能源基础设施绿色资产支持专项计划

6.1项目基本信息

国家电力投资集团公司（简称“国家电投”）成立于2015年6月，由原中国电力投资集团公司与国家核电技术公司重组组建。

国家电投注册资本金450亿元，资产总额7223亿元，业务涵盖电力、煤炭、铝业、物流、金融、环保、高新产业等领域，拥有火、水、核、新能源并举的电力产业格局，电力装机容量9668万千瓦，清洁能源比重占38.47%，煤炭产能7440万吨，电解铝产能272万吨，铁路运营里程504公里。

国家电投还是中国三大核电开发建设运营商之一，在五大发电集团中唯一拥有核电控股投资运行资质。核电运营控股资质是跻身核电业主俱乐部的通行证，相当于打通了国家电投的核电站设计总包资质与运营控股资质，使之得以与另外两家核电央企中核集团、中广核集团同台竞技。

6.2 项目信息

07

中国绿发-中金公司-上海鲁能JW万豪侯爵酒店资产支持专项计划

7.1项目背景

中国绿发-中金公司-上海鲁能JW万豪侯爵酒店资产支持专项计划（专项用于碳中和）已获上交所受理。

债券拟发行金额45亿元，原始权益人都城伟业集团有限公司、上海申电投资有限公司，计划管理人中国国际金融股份有限公司。

上海鲁能JW万豪侯爵酒店于2019年开业，位于上海浦东新区，毗邻黄浦江畔和陆家嘴金融中心。

7.2标的物业

鲁能物业成立于1997年，经过二十余年的发展，目前设立了北京、山东、上海、重庆、海南五家区域物业公司，业务范围覆盖北京、上海、天津、重庆、济南、大连、南京、福州、厦门、海口、三亚等十多个国内重点城市。截止2019年末物业管理项目110个，服务业态包括住宅、商业、写字楼、酒店等，管理面积超2000万平米，服务业主近40万人。

鲁能物业以满足人民日益增长的美好生活需要为使命，以“用心服务 绿色发展”为理念，以满足客户全方位生活服务需求为引领，积极运用现代科技，跨界融合，优化管理理念，创新服务模式，探索智能化应用，建平台、通渠道，将品质、管理、经营、服务全面贯彻于品牌价值体系。

7.3 项目信息

08

华金-华发瑞吉酒店资产支持专项计划

8.1项目背景

“华金-华发瑞吉酒店资产支持专项计划”发行金额12亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3）。其中优先级规模11.40亿元，票面利率4.60%，次级规模0.6亿元。该项目标的物业为华发瑞吉酒店，由华发集团投资兴建，是珠海首家国际顶级品牌酒店；项目基础资产为信托受益权。专项计划层面进行了优先级和次级分层，珠海华发集团全额认购次级资产支持证券。优先档产品评级为AAA，次级无评级。虽然历经近两年疫情冲击下，华发瑞吉酒店仍然凭借卓优的经营优势，促成“华金-华发瑞吉酒店资产支持专项计划”获得成功发行。

8.2项目信息

09

中信证券-星河龙岗COCO Park资产支持专项计划

9.1项目背景

星河WORLD是星河从传统房企转型产业地产的首发项目，占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米，预计总投资额150亿元。项目集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套，是以金融、战略新兴、文化创意为三大核心产业的产融联盟新城。

项目以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元。项目当时获得超额1.6倍的认购份数，最终发行利率5.10%，期限3年，债项评级AA+。

资料显示，深圳星河丽思卡尔顿酒店位于深圳福田中心商务区，是深圳CBD的超五星酒店，由深圳市星河房地产开发有限公司和丽思卡尔顿酒店集团共同合作开发，2009年开业。在其上市时已经披露的经营业绩，即2018年全年，酒店的营业收入超过3.4亿元，净利润超过1亿元。

当时，时任星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼表示，从2018年起，星河就提出“快推进轻资产运营模式”的发展举措，而资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，也将是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一，公司将坚定不移地继续推动在资产证券化方面的深入探索。

9.2标的物业

星河物业成立于1999年，旗下物业管理公司星河智善生活已发展为集全方位物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营为一体的专业化物管公司，是国内物业管理类型最丰富的企业之一，2016年智善生活新三板上市。

9.3项目信息

10

中金-中能建投风电绿色资产支持专项计划

10.1项目背景

12月9日，中国能建所属投资公司在上海证券交易所成功发行全国首单“碳中和”类REITs。本支“中金-中能建投风电绿色资产支持专项计划”（以下简称中金能建风电类REITs）募资总额8.34亿元，全场认购倍数3.57倍，优先级利率为3.50%，发行利率创市场央企类REITs最低。

碳中和类REITs作为新能源电力资产证券化金融创新手段，本次募集资金将全部继续用于支持中国能建所属企业绿色产业和项目投资开发。

10.2项目信息

11

截至2022年1月6日，国内类REITs/REITs发行情况

11.1 国内类REITs最新发行数据

截至2022年1月6日，国内共发行类REITs产品110只，发行规模总计2,146.15亿元。

11.2 国内类REITs发行情况

11.3 国内公募REITs发行情况

11月29日，第二批公募基础设施投资基金（REITs）启动发行。5月首批公募REITs面向公众发售的火爆场景还历历在目，全部实现超募，并启动比例配售。基金人士表示，第二批公募REITs网下询价以及认购倍数远超首批情况，显示了投资者对REITs类产品投资价值的认可，预计第二批大概率一日售罄，启动比例配售。

从首批公募REITs发售情况来看，9只公募REITs面向公众投资者募集总额为19亿元，但最终认购金额近490亿元，超拟募资额25倍之多。从配售比例看，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园的公众认购最终配售比例分别为4.26%、3.68%、12.30%、10.04%、2.41%、8.80%、1.76%、10.80%和2.39%。最低的配售比例仅为1.76%，为中航基金旗下的首钢绿能，最高的仅为12.30%。与此同时，首批公募REITs中有6只采取了“回拨机制”，提升了对公众投资者的发售份额。