出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

此前，粤泰股份发布公告，经公司自查，发现控股股东粤泰控股及其关联方存在非经营性资金占用的情况，截至2020年12月31日，资金占用余额合计为16820.84万元。

经审议，公司董事会同意公司全资下属公司海南粤泰投资以25878.22万元受让公司控股股东粤泰控股的关联方海南亿城所持有的海南瀚城15.40%的股权。本次交易的总对价款25878.22万元中的16820.84万元以以资抵债方式抵消关联方占用公司的资金，剩余9057.38万元公司或公司指定方将以现金方式支付海南亿城其余35%股东。

2月23日，粤泰股份发布关于控股股东完成以资抵债关联交易的公告，海南粤泰投资、海南亿城及海南瀚城在海南省海口市市场监督管理局办理了工商变更登记手续，海南亿城持有的海南瀚城15.40%的股权已依法变更至海南粤泰投资名下。至此，本次控股股东以资抵债方案相关的工作已全部完成。

自身财务压力大 2020年销售下滑全年预亏

粤泰股份的主营业务为房地产开发，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地产项目开发，相继开发了“天鹅湾”系列品牌的高端房地产项目。

需要注意的是，近来土地市场热度升高，一线城市拿地溢价节节攀高，甚至越来越多的规模企业采取合作开发的方式分担风险。对于粤泰股份来说，自有资金及资产规模属于中等偏小，限制了公司优质土地的储备量，一线城市的项目资源不多，这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。

非经营性资金占用表明控股股东财务状况出现问题以及粤泰股份内控制度的缺失或执行不到位。值得一提的是，在向控股股东输出资金的同时，粤泰股份自身财务情况并不乐观。公司及个别公司下属控股公司仍然存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况，影响了融资活动。

截至2020年9月30日，公司的有息负债为34.37亿元，账面货币资金为3.79亿元。公司的扣除预收账款后的资产负债率为82.27%，净资产负债率为47.37%，现金短债比为0.54。按规定，踩中“两道红线”属于“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，限制了公司的规模增长。

2020年是不平凡的一年，疫情对各行业的生产经营产生较大影响。房地产行业上半年的销售受影响较大，下半年回暖，整体增速放缓。行业内部出现分化，头部房企销售表现较好，甚至提前完成年度目标，比如中国恒大达成率111.27%、中海地产达成率108.11%。

商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用，然而对于粤泰股份等规模较小的房企来说，全年销售下降较多。根据业绩预告，预计公司2020年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润-8.24亿元到-6.86亿元。主要原因包括：因新冠疫情影响及部分项目尚处于开发阶段，公司房地产销售收入比上年同期预计下降约14.75亿元；本期广州、海南部分房地产项目清算预计应补土地增值税合计4.4亿元；公司对可能发生减值损失的资产预提了信用减值损失及资产减值损失。

自身造血能力不足 其他应收款长账龄占比高

从现金流来看，2018年、2019年和2020年1-9月，公司的经营活动现金净流量分别为9.31亿元、2.03亿元和0.2亿元，呈现下滑态势。而2018年之前，经营活动现金净流量连续多年为负，仅2016年就流出32.02亿元，高于近两年一期流入之和。

自身造血能力不足却依然为控股股东提供资金解困。按照目前方案，受让公司控股股东粤泰控股的关联方海南亿城所持有的海南瀚城15.40%的股权可以保护中小股东的利益，但依然减少了粤泰股份的流动性。

根据公告，海南瀚城2020年9月30日资产总额18.81亿元，负债总额2441.67万元，所有者权益18.57亿元。2020年1-9月海南瀚城营业收入0元，净利润-184.48万元。业绩承诺显示，海南亿城确保海南粤泰投资可分配的项目销售净利润率为9%。

关联方之间的非经营往来款会体现在其他应收款科目。根据2020年半年报，粤泰股份其他应收款为26.53亿元，其中主要为往来款和代垫拆迁款，分别占比87.25%和10.09%。值得一提的是，公司的其他应收款中账龄高的占比较大，3年以上的账面余额为17.87亿元，占比67.35%，降低了资金流动性。