“指”点迷津十九六期精彩回顾

直播话题：

维稳基调下，房地产能否触底回升？

直播嘉宾：

王帅　银华基金量化部基金经理

郭镇　广发证券房地产行业首席分析师

主 持 人：

梁辰

房地产行业投资逻辑

房地产行业的投资工具比较多样复杂，主要分为两大类：

房产投资：和房地产行业投资直接相关，买房或者买类房的权益类产品，比如REITs（房地产信托投资基金），实则是买房价的涨跌。房价波动背后的原因，一方面是货币政策，另一方面是资产运营表现。

房地产股权投资：投资常见的地产开发类股票，或者A股、港股的房地产开发板块。很多从事房地产开发和运营的企业，其核心并不是房价整体的涨跌，而是企业的盈利状况。

在国家整体经济增长速度放缓的时候，房地产企业的经营预期往往是改善的。这跟行业的开发模式有一定关系，因为房地产上游一切来源于政府，包括原材料和资金。

政府对于房地产行业的思路是“有保有压”。房地产一方面是经济支柱，另一方面是民生工程的项目，所以政府不允许从事开发的企业从中获取超过社会平均回报水平的利润。

同时，地产行业有一些金融属性和正向循环的特征，所以一旦行业进入量价提升的状态，对企业的盈利预期需要进行一定的干预和调控，而进入经济周期底部时，可能会有一定的改善维稳动作。

因此，当前主要的投资逻辑来自于12月初以来经济工作会议上频繁提到的“地产行业作为支柱产业要合理的满足居民的需求”。这是在给企业经营释放良性信号，而这往往就是投资权益类地产比较好的时间点。买房子和买房地产开发企业股票的节奏是不一样的，房子买的是涨价，房地产股票买的是政府“稳增长”下的改善性政策，行业龙头会持续受益。

 “房住不炒”的影响

 “房住不炒”是约束执政在政策制定过程中的一个底线。对房地产投资的影响可以分类讨论：

房产投资：对纯房屋投资会造成一定的干扰或限制。很难获得超过社会平均回报水平的收益，这对于房产投资是一个偏利空的信号。

房地产股权投资：影响比较中性。“房住不炒”一方面限制了资产价格上涨的速度，另一方面也是在保护房地产行业的长期生命力，能让这个行业更稳定地维持在可持续的市场环境框架内。

“房地产是支柱产业”

“住房更是居民的消费” 

2021年末，官方时隔多年重提“房地产是支柱产业”。中国房地产市场的商品房销售金额为18万亿，商品房投资金额接近15万亿，带来经济增长总量超过23-25万亿，在GDP总量中占比超过20%。如果再考虑后周期，比例将超过30%甚至35%，所以房地产行业是国民经济发展的支柱。

国家没有统一的制度发展不起来房地产，整体经济的增长也不会有韧性。在提“房地产是支柱产业”时，房地产周期处于行业景气度出现快速下行的阶段。对于地产行业来讲，供给最大的来源是信用。信用一旦消失，房地产开发能力及相应的后续产能都将处于压缩状态，对于整个经济的冲击是很大的。

而对于“住房更是居民的消费”的说法，在中国买房子是正常居民的一个诉求。国家在过去20年中，有90%的时间对于居民购房贷款采取了优惠利率扶持的态度。购房具有一定的金融属性，因为这一大笔财政开支对于每个家庭来讲都是最重要的决策，其中肯定饱含一些金融投资的预期。同时，住房本质上还要满足居民的合理购房需求和改善需求，是一个标准的消费型产品。

因此，这两句话提出之后，2022年供给侧和需求侧的政策环境都是一个底部预期改善的路径。同时，这也是投资地产股和相关ETF基金最好的时间。每6年是一个地产周期，而每轮地产周期相关标的都会有比较好的收益，可抓住行业政策边际改善的机会，关注房地产ETF（159768）。（来源：广发证券）

保障性租赁住房贷款

2月8日下午，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。

过去的保障房是基建投资、政府出钱，但是政府能力有限，没有办法进行市场化的循环。所以，政府希望通过一系列配套制度的建设，把保障性租赁房建成一个自我独立循环、减少财政依赖的住房供给体系，这是未来5-10年政府系统的探索方向。

保障性租赁房的配套制度建设是我们探索的新模式，当前很多配套政策仍不完备，而这次《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》中规定单独核算保障性租赁房的贷款，就是一个改革的起点。

未来，保障性租赁房是政策鼓励的方向，它在占用银行和金融资源的比例上，要与房地产商品房开发分开独立计算。这有利于保障性租赁房的建设和银行在保障性租赁房贷款审批上的投放力度，同时对于商品房的贷款额度也是一种保护。对于银行来讲，也有更多选择国家房地产开发领域的机会。

整体来看，《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》的出台，首先是保障性租赁房制度建设的完善，其次对于商品房开发和保障性租赁房开发都是利好的。

房地产税试点改革预期

房地产税试点改革预期下，对房地产行业投资的影响同样可以分两个方面：

房产投资：

房产税类似于边际成本。居民是一个经济主体，他在做投资决策的时候考虑的是投资所带来的收益，有了房产税之后，成本将在利率的基础上叠加房产税。

因此，对于房地产市场未来上涨预期很强的城市，房产税是在降低房产投资吸引力的措施。房产税在从试点到推出的过程中，有很多阻力和问题，例如征收问题。过去几年，上海、重庆等城市在房产税试点以来，房产税并没有阻止房价上涨预期，原因就在于房产税只能阶段性地提高持有成本，真正决定城市房价上涨的是供需关系。

总的来说，房产税影响程度的关键在于城市自身的供需关系、人口流入情况、经济发展情况等综合因素。

房地产股权投资：

对于房地产开发的股票、ETF基金的投资，房产税所造成的影响更加细微。可能短期会抑制房价上涨，但对于房地产企业的经营和开发模式，房产税不会带来根本性的变化和趋势的阻挠。房产税正在积极筹划阶段，政策会较大地影响居民的实际资产收益率水平。在当前市场需要居民来稳定行业预期的时候出台房产税，政府会更加审慎、更加有节制，即便出台也不会对房地产行业的短期投资造成干扰。

风险提示

尊敬的投资者∶

投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称"基金"）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

根据有关法律法规，银华基金管理股份有限公司做出如下风险揭示∶

一、依据投资对象的不同，基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

四、特殊类型产品风险揭示∶ 请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。

五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。银华基金管理股份有限公司提醒您基金投资的"买者自负"原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

六、【银华中证内地地产主题交易型开放式指数证券投资基金】（以下简称"本基金"）由银华基金依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站

【http∶//eid.csrcgov.cn/fund/】和基金管理人网站【wwwyhfund.com.cn】进行了公开披露。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投溶于本基金没有风险。