出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

上实城开以中国房地产开发、运营等综合业务为主要投资方向，是上海实业集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一。但公司ROE多年来一直徘徊不前，处在4%左右极低水平，但公司的销售净利润率连续下滑至11.6%的水平，总资产周转率较慢基本在0.1出头的水平，处在统计房企的底部区域，经营效率有待提高。相对来说，上实城开的财务更为稳健，整体的权益乘数小于5，即资产负债率在60%左右。2020年报显示，上实城开未踩三道红线，属于绿档企业。

平均ROE多年徘徊不前，处在4%左右极低水平

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。但上实城开过去几年的平均ROE几乎一直停滞不前，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，但上实城开的平均ROE在2016年录得4.2%，2018年仍然是4.3%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

但截止2020年，上实城开的平均ROE还继续降低至3.78%，其在所有统计的100家上市房企中位列第84位，处于下游水平。

净利润率持续下滑降至11%

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

上实城开过去几年的净利润率几乎呈单边下滑趋势，从2016年的24%开始下滑，截止2020年，净利润率为11.57%，其在所有统计的100家上市房企中位列37位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平。

权益比例不高且波动较大

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，上实城开近几年的数据波动较大，2016-2019四年间在45%左右的极低水平，2020年有所提高，但仍仅有70.42%。但这个比例仅列在统计百家房企的67位，位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

总资产周转率仅0.1

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，上实城开过去几年基本稳定在0.1左右的水平，并未体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，甚至位列91位，处于行业垫底区域。上实城开的经营效率亟待提高。

杠杆率相对稳健

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，上实城开为4.6，小于5，即资产负债率在60%左右。在所有统计上市房企中，位列83位。2020年报显示，上实城开未踩三道红线，属于绿档企业。

综上，上实城开的平均ROE位列行业底部区域，体现出了其综合盈利能力较弱的一面，这其中，主要是由于上实城开近几年利润率持续下滑，且没有明显的周转效率，加上国资背景使得其并未能高举高打提高杠杆率。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。