自2021年6月被纳入公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）试点范围以来，保障性租赁住房发行REITs产品迎来新的重要进展。

中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅27日联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。两部委关于保障性租赁住房REITs的有关规定，是贯彻落实“国办发〔2022〕19号文”的第一个政策文件。

证监会5月27日消息，沪深交易所同步接收厦门安居保障性租赁住房、深圳市人才安居集团有限公司两单保障性租赁住房REITs项目。

专家表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进房地产行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。中国证券报记者获悉，不少相关企业也在积极推进租赁住房REITs项目申报工作。此外，在相关制度设计方面，基础设施REITs扩募规则有望于近期出台。

严格规范保障性租赁住房REITs

净回收资金用途

《通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

主要内容包括：一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

证监会表示，下一步将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

首批项目接收具备标志性意义

专家认为，首批保障性租赁住房REITs项目正式接收，给市场传递了积极信号。

公开资料显示，深圳市人才安居集团是2016年成立的住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套，资产规模达1700亿元。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。

深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，此次选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。

据介绍，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

引导资金加快保障房建设

在业内人士看来，解决租购并举问题一直缺乏真招实招，将保障性租赁住房项目纳入REITs试点，或能趟出一条资本市场支持保障房的新路径，有利于带动增量投资，盘活存量土地和存量资产，进而增加保障性租赁住房的有效供给的问题。

目前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，形成了一定的债务负担。2021年6月29日，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，强调可发行基础设施REITs的包括“各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目”。

市场认为，发行基础设施REITs可盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的良性发展格局。北京大学光华管理学院金融学教授张峥说，REITs将为前期开发建设投资提供退出渠道，有助于吸引社会资本投资于租赁住房市场，形成投资良性循环。另有业内人士表示，目前相比租赁住房企业直接IPO，实现资产IPO，即发行REITs可能是更便利的手段。

值得一提的是，在制度设计方面，保障性租赁住房项目纳入REITs试点的同时，通过一系列准入制度设计，将更好解决与房地产企业的隔离问题。国务院办公厅去年7月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称“《意见》”），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。《意见》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。房东东公寓创始人全雳指出，《意见》是中央一份纲领性文件，再次强调租赁住房的保障，这和中央房地产政策是承上启下和互补的关系，必须坚持房住不炒。

此外，记者从接近监管部门人士处获悉，有关部门将鼓励引导资金进一步投资保障房建设以及其他基础设施补短板的行业。

市场人士认为，在基础设施REITs试点的框架下，保障性租赁住房资产范围及其可转让性缺乏统一政策或指导性规范；底层资产重组、发行和运营过程中，整体税负较重；保障性租赁住房具有保障性的政策属性，可能存在土地成本较高、融资成本较高、租金回报较低的现实问题，疫情也进一步影响了租金和出租率的稳定。

对此，张峥建议，在资产方面，可制定明确的保障性租赁住房REITs资产认定标准及流程；在税务方面，系统性完善保障性租赁住房配套税收政策，在REITs的重组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破；构建合理稳定补贴机制及租金调整机制等，形成保障性租赁住房发展的长效机制；鼓励多主体参与，培育具有资产管理能力的租赁住房REITs管理人；应选择权属清晰、收益稳定项目作为底层资产先行试点。

后续试点有望较快推进

市场预计，保障性租赁住房REITs试点有望较快推进，未来一段时间更多试点项目将落地。记者了解到，目前不少相关企业也在积极推进项目申报工作。

5月11日召开的国务院常务会议明确提出，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险，并指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中提出，要多种方式盘活存量资产，发展基础设施领域不动产投资信托基金。

上交所近期表示，高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，统筹推动华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等优质项目开展试点工作，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。深交所相关业务负责人介绍，深交所通过线上线下等多种方式对接深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性住房租赁企业，力争推动保障性租赁住房REITs项目平稳落地。

种种迹象表明，保障性租赁住房REITs试点有望取得更多更大的进展。

国际经验表明，租赁住房是优质的REITs底层资产。中证鹏元评级公司的一项研究测算显示，未来我国保障性租赁住房REITs市场的规模预计将达到3700亿元至7400亿元。“租赁住房可能成为中国REITs市场发展的又一个蓝海。”仲量联行此前发布的一份报告更加乐观，其预计我国租赁住房REITs市场的潜在规模有望超过9000亿元。