今日，中国证监会官网发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》，指出包括两方面内容：研究制定基础设施REITs扩募规则和抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。同日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。今年1月，中国证监会2022年系统工作会议指出，推动拓宽基础设施公募REITs试点范围。
保障性租赁住房公募REITs助力“住有所居”
在扩充REITs基础资产范围方面，证监会提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
睿资认为，发展保障性租赁住房公募REITs的核心使命是增加租赁住房供给。通过REITs盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、实现租赁住房投资循环、打造租赁住房企业可持续发展模式，以提高租赁房源供给规模，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。
目前，大城市租赁房源供给不充分不适配、租赁市场发展不规范不透明、需求端租客权益未充分保障的现状亟待改变。我们认为，通过运用REITs等工具盘活存量、引入增量的社会资本形成租赁住房投资循环，可以加快补齐租赁住房供给侧短板，让广大人民群众“住有所居”。
自2017年8月起，RCREIT（REITs研究中心）陆续发布《美国租赁住房REITs模式研究》、《我国租赁住房REITs模式研究》等研究报告文章，并率先提出观点认为，十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。RCREIT（REITs研究中心）指出，上述过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实，租赁住房REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。我国租赁住房市场与REITs模式的结合，必然是水到渠成、相辅相成。
睿资认为，保障性租赁住房公募REITs能够将流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较好的作为金融产品的REITs份额，助力企业获得权益性资金、降低资产负债率、扩大资产管理规模。我们认为，通过发展保障性租赁住房公募REITs：
第一，有利于住房租赁市场获得稳定长期资金来源，并为居民储蓄提供良好投资渠道。REITs是中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点。租赁住房投资回收期长，需要长期资金投入。我国以间接融资为主，长期权益资金短缺，REITs作为介于股票和债券之间的权益性融资工具，面向社会公众发行，可以把短期零散小额的储蓄转换为长期集中大额的资本，为住房租赁市场提供稳定长期资金来源。
第二，有利于企业迅速扩大规模，加快推动培育规模化、专业化的租赁住房机构。租赁住房REITs能够助力企业实现“重资产投资循环+轻资产回报循环”。企业通过搭建REITs平台，保留资产管理权。将成熟物业装入REITs公开市场发行，获得再投资资金，实现投资循环。
第三，有利于打造租赁住房企业可持续发展模式，有效增加租赁住房房源供给。租赁住房REITs助力盘活存量资产、拓宽企业融资渠道，使得租赁住房“原始权益人”有能力持续投入增量业务，推动租赁房源规模增长，打造租赁住房企业可持续发展模式。
凝聚多方合力 助力中国公募REITs市场行稳致远
证监会表示，推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
我国现有的基础设施公募REITs规则明确基础设施基金可进行扩募，同时为扩募发售方式保留了充分的灵活性，前期公募REITs试点项目的申报、发行上市、稳健运营、顺利分红为扩募操作奠定了基础。
国金基金研究表示，对于REITs管理人和原始权益人而言，高效便捷的扩募机制有利于盘活存量资产再融资，做大做强产融结合平台；对于投资者而言，REITs扩募有助降低边际管理成本，提升产品投资价值。为公募REITs的持续健康发展，市场亟待建立完善扩募机制及安排，鼓励支持和规范收购新资产、既有资产扩能改造的基本原则和市场条件，引导REITs管理人培养项目运营、工程管理等主动管理能力。
扩募机制是REITs生命力的重要源泉。上海证券交易所副总经理卢大彪曾表示“结合国际REITs市场成熟经验及境内股票市场的相关机制安排，上交所将积极推动扩募配套规则的出台，并组织市场各方筛选合适资产，争取尽快推动扩募项目落地。”
当前，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体保持审慎稳妥的态度。未来有望进一步推动公募REITs扩容，形成常态化发行节奏。据悉，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。
公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益、预期风险与底层资产的情况密切相关。目前公募REITs市场产品供给量较小，交易价格也会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，市场炒作风险较高，不排除价格存在较大波动的可能。而且由于公募REITs的底层资产现金流可预测性强，现金流的产生机制明确、透明度高，因此资产价值较为稳定，单位价值波动性原则上有限。
睿资建议，投资者应理性看待公募REITs二级市场价格波动，更多关注项目本身的投资价值，坚持长期投资。投资者应警惕部分资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。建议投资者基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。
