2022年4月，国内不动产金融市场稳步发展。商业地产CMBS产品共发行6单，类REITs产品发行3单，发行规模合计283.95亿元。本月CMBS/类REITs产品集中大量发行，产品创新优势获资本市场高度认可。

1. 国君资管-太湖新城君来世尊酒店资产支持专项计划（长三角一体化）

1.1项目基本信息

4月25日，由国泰君安证券担任独家销售机构、国君资管担任计划管理人的 “国君资管-太湖新城君来世尊酒店资产支持专项计划（长三角一体化）” 在上海证券交易所成功完成询价。该项目为市场首单长三角一体化CMBS、全国唯一一单首个行权期为5年的酒店CMBS、无锡市首单酒店CMBS、无锡市首单“单SPV”结构CMBS，发行期限为18年（5+3+3+3+3+1），发行金额为5.10亿元，其中优先级5.00亿元，评级AAA，优先级发行利率为3.97%。

1.2 标的物业

太湖新城集团是无锡市属的大型国有企业，国泰君安作为上海市国资委旗下的综合性证券公司，本次CMBS的成功发行也体现了长三角区域国有企业之间的通力合作，深化了国泰君安对战略客户的服务，也体现了国泰君安服务国家重大战略的决心。无锡君来世尊酒店由君来酒店集团管理，是德国*酒店集团WORLDHOTEL在亚洲的品牌酒店。酒店位于无锡新市民中心-太湖新城，毗邻太湖国际博览中心，距离新的市民中心、金融中心仅一步之遥，地理位置十分优越。酒店有370间不同类型的客房，宴会会议设施完善，2个的宴会厅，20多个多功能厅，提供粤菜、海派菜、淮扬菜和国际美食，是商务、会议、会展的理想选择。

1.3 项目信息

2. 珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据

2.1项目背景

4月26日，珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”）作为发起机构的“珠海华发实业股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行，该项目是环渤海大湾区首单社区服务型CMBN，也是威海市首单CMBN。本项目由上海浦东发展银行股份有限公司担任主承销商，上海国际信托有限公司担任受托机构，华发股份作为发起机构和增信安排人。项目发行规模6.30亿元，期限20年（2+2N）；其中优先级6.00亿元，获中诚信国际授予的AAAsf信用等级。

2.2标的物业

本项目标的物业为山东省威海市华发新天地商业街二期及华发九龙湾住宅商业，是华发股份依托威海市九龙湾优质海资源打造的商业广场，背靠140万平方米华发九龙湾滨海湾区，拥有2.6公里长滨海森林公园，区位优势突出。华发股份致力于将标的物业打造为运动主题滨海休闲商业街，成为威海市集运动、健康休闲、亲子社交等功能为一体的新商业地标。截至2021年9月末，标的物业估值合计10.50亿元，优先级抵押率为57.14%。

2.3项目信息

3. 中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）

3.1项目基本信息

中国金茂“中信证券－金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”成功在上海证券交易所完成簿记。本次发行规模87.08亿元，票面利率3.4%，期限18年（3+3+3+3+3+3年），发行主体及产品优先级评级均为AAA。

3.2 标的物业

金茂凯晨CMBS项目基础资产北京凯晨世贸中心，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内。得益于其独特的区位优势、优质的租户结构和科学的管理能力，近三年平均出租率始终高于99%，租金收入呈现平稳上升趋势，长期为中国中化控股集团、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等优质客户提供服务。北京凯晨世贸中心是中国大陆首家获得美国LEED-EB铂金认证的高端物业项目，同时取得了“三星级绿色建筑标识”和美国“WELL金级预认证”。

3.3 项目信息

4.  国君-静安置业丰盛里商业物业资产支持专项计划

4.1项目基本信息

上海静安置业（集团）有限公司作为差额支付承诺人和流动性支持机构的“国君-静安置业丰盛里商业物业资产支持专项计划”在上交所成功发行。本次发行规模11.47亿元，其中优先A档10亿元，期限21年（3*7年），AAA评级，按季付息还本，发行利率3.3%。优先B档1.46亿元，期限21年（3*7年），AA+评级，按季付息，一次还本，发行利率3.6%；次级档0.01亿元，无评级。本期产品基础资产类型贷款债权，标的物业南京西路丰盛里，立信中诚估价18.52亿。

4.2 标的物业

上海静安置业（集团）有限公司成立于1996年3月，由上海市住房保障和房屋管理局出资设立的国有独资有限责任公司，公司控股股东和实际控制人为静安区国资委，注册资本和实收资本均为15.89亿元。截至2021年6月末，上海静安置业（集团）有限公司纳入合并范围的二级子公司合计25家，业务范围主要包括危旧房改造，物业管理，居民日常生活服务，动拆迁代办，建筑设计及装潢，房地产租赁经营等。

4.3 项目信息

5.  一创天恒-国家新媒体产业园区世界集住房租赁资产支持专项计划

5.1项目基本信息

4月21日，北京天恒原信资本投资管理有限公司作为原始权益人的“一创天恒-国家新媒体产业园区世界集住房租赁资产支持专项计划”在上交所成功发行！总规模13亿元，其中优先A档5.1亿，占比39.23%，AAA评级，发行利率3.90%；优先B档2.9亿，占比22.31%，AA+评级，发行利率5.0%；次级档5亿，占比38.46%，发行人自持，无评级。本期产品计划管理人为第一创业证券，监管银行和托管银行为渤海银行，评级机构为上海新世纪，评估机构为戴德梁行。其他参与机构包括浙商银行、建设银行、天津银行、华夏银行和易方达基金等机构。这是全国首单科创文创园区租赁住房类REITs项目，同时也是上交所首单单SPV结构类REITs产品。

5.2 标的物业

北京天恒置业集团有限公司为西城区国资委所属的国有独资公司。经过多年发展，集团多元化布局初具成效，形成了“政府项目、地产开发、产业运营、商业管理”四大业务板块布局，涉及棚户区改造、历史文化名城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等多个业务领域。截至2021年9月底，集团总资产达807.07亿元、净资产达171.11 亿元，下属三级企业70余家，1-9月实现营业收入50.92亿元、净利润 8286万元。企业最新信用评级AA+。

5.3 项目信息

6. 融信通达(天津)商业保理有限公司2022年度飞驰-林语第一期定向资产支持票据

6.1项目基本信息

北京首都开发股份有限公司作为核心企业的“融信通达（天津）商业保理有限公司2022年度飞驰-林语第一期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行。项目规模9亿元，其中优先档8.99亿元，期限15年，AAA评级；次级档0.01亿元，无评级。本期产品主承销商和资金保管机构为建设银行，发起机构为融信通达，发行载体管理机构为建信信托，评估机构为康正评估，法律顾问为融孚律所，会计师为致同，评级机构为大公国际。这是全国银行间首单住房租赁类REITs产品。

6.2 标的物业

建信融通有限责任公司成立于2017年4月18日，是一家由建设银行联合铁路总公司、国家电网、中船重工、三峡集团和五矿集团共同发起设立，重点依托股东单位产融资源，联手破解中小企业融资困局的互联网供应链金融信息服务公司。作为建设银行旗下普惠金融服务平台、供应链金融行业龙头，公司以产融结合为基础，通过打造新型供应链生态圈，搭建全方位互联网供应链信息服务平台，深挖企业需求，为产业链上下游企业提供高效、优质、便捷的互联网供应链金融信息服务。公司运营的“互联网供应链金融信息服务平台”，已经与建设银行、建信信托实现系统直联，协同建设银行集团为优质核心企业上下游中小企业提供快速融资服务。

6.3 项目信息

7.  中信证券-中交投资高速公路1号资产支持专项计划

7.1项目基本信息

3月5日，据上交所公司债券项目信息平台显示，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已反馈”。华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金品种为基础设施公募REITs，发起人（原始权益人）包括中交投资有限公司，中交第二航务工程局有限公司，中交第二公路勘察设计研究院有限公司；管理人为华夏基金管理有限公司。此外，该专项计划名称为中信证券-中交投资高速公路1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。值得一提的是，该项目受理日期为2021年11月15日。而据中国交建此前发布的相关公告显示，该公司积极推进以旗下子公司中交投资有限公司、中交第二航务工程局有限公司和中交第二公路勘察设计研究院有限公司持有的武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目(简称本项目)作为基础设施资产，开展基础设施REITs的试点工作。

7.2 标的物业

嘉通高速于2013年10月正式开工，2019年10月通过竣工验收，决算总投资88.18亿元。嘉通高速的南段和北段分别于2016年2月6日和2016年8月28日通车收费，收费期限均为30年。

7.3 项目信息

8. 山东高速青岛产业投资有限公司2022年度第一期资产支持票据

8.1项目基本信息

近日，山东高速集团成功发行7亿元银行间商业地产支持票据（简称CMBN），期限18年，认购倍数2.3倍，基础资产为山东高速青岛发展有限公司所持上实中心T8大楼，是全国首单公募单一SPV（特殊目的公司）结构的CMBN，也是山东省首单CMBN。项目发行规模7.01亿元，其中优先级票据规模7亿元，每半年还本付息，次级票据0.01亿元，到期一次性还本付息。发行期限18年，每三年末附票面利率调整选择权、投资人回售选择权和发起机构赎回选择权。

8.2 标的物业

山东高速集团是山东省基础设施领域的国有资本投资公司，注册资本459亿元，资产总额突破1万亿元。集团大力发展基础设施核心业务，致力于打造主业突出、核心竞争力强的基础设施投资建设运营服务商和行业龙头企业，为“交通强省”建设提供有力支撑。截至目前，山东高速集团运营管理高速公路7779.2公里，其中省内6170.4公里，占全省的82.4%；拥有山东高速（600350.SH）、山东路桥（000498.SZ）、山高金融（0412.HK）、齐鲁高速（1576.HK）、威海银行（9677.HK）5家上市公司；获评国内AAA级和国际A级信用评级，连续15年入选“中国企业500强”。

8.3 项目信息

9. 中金-盈祥资产支持专项计划

9.1项目基本信息

“中金-盈祥资产支持专项计划” 成功发行。该债券品种为私募，发行金额51亿元，原始权益人为北京润恒建设工程顾问有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。北京润恒建设工程顾问有限公司成立于2014年2月25日，法定代表人为吴保昌，注册资本为100万元人民币，经营范围包括建设工程项目管理；工程咨询；投资咨询；经济贸易咨询；技术推广服务等。该公司由北京华贸置业有限公司持股100%；北京华贸置业有限公司由北京国华置业有限公司持股100%。

9.2 标的物业

北京国华置业有限公司是一家具有国家一级资质的大型地产商，是国内最高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商，持有北京SKP、北京丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店、华贸写字楼、华贸购物中心等高端物业。其中华贸中心写字楼全国排名第二，北京SKP商业年销售额75亿元，亚洲排名第一。

9.3 项目信息

10. 截至2022年5月，国内类REITs/REITs发行情况

10.1 国内类REITs最新发行数据

截至2022年5月，国内共发行类REITs产品125只，发行规模总计2607.74亿元。

10.2 国内类REITs发行情况

10.3 国内公募REITs发行情况

继去年6月首批基础设施公募REITs上市后，近日第二批公募REITs产品开始发售，市场反应积极，两只首发产品网下平均认购倍数超50倍，发售首日即售罄。公开资料显示，第二批两只首发公募REITs为建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT，认购价格分别为3.2元/份、7.1元/份，预计募集资金分别为28.8亿元、21.3亿元，2只产品预计募集资金总额约50.1亿元。