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【ROE看房企】正荣地产归母利润占比下滑明显 平均ROE降至15%以下

时间:2021-06-18 17:22:48 | 来源:新浪财经

出品:大眼楼管

作者:肖恩

随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。

正荣地产于福州创立于1998年,是一家全国性综合投资控股集团,总部位于中国上海,但是一家不折不扣的闽系房企。公司的平均ROE近两年有所下滑,2020年降至16.75%,销售净利润率基本保持稳定在9%左右的水平,总资产周转率近两年有所下滑,2020年在0.18左右,处在统计房企的中下游水平,并没有体现出明显的管理优势。相对来说,正荣地产的财务更为激进,整体的权益乘数大于10。2020年报显示,正荣地产也踩1条红线,扣除预收账款的资产负债率76.57%。

ROE连续两年下滑 回落至15%以下

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。正荣地产过去几年的平均ROE先升后降,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,正荣地产的平均ROE从16.76%升至19.54%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年,正荣地产的平均ROE回落至14.74%,其在所有统计的100家上市房企中位列第47位,处于中游水平。此外,在规模相当的房企中处于位置中游水平,低于龙光集团、中梁控股,高于欧氏兄弟的融信集团和富力地产。

净利润率同规模里中等 基本维持在9%左右

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。

值得注意的是,利润率的下滑情况,是大小房企均需面对的困境。

正荣地产过去几年的净利润率尽管不高但相对稳定,截止2020年,净利润率为9.85%,其在所有统计的100家上市房企中位列52位,在规模相当的房企中处于位置处于中下游水平,低于上市不久的中梁和盈利能力突出的龙光集团,甚至低于富力地产。相比之下欧氏宗地的正荣地产和融信中国的利润率水平相近,且都不算高。

权益比例不高 下滑明显

面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面,正荣地产近几年的数据比持续下滑至70%出头的水平,但这个比例仅列在统计百家房企的61位,位于中下游水平。可见,尽管头部整体权益比例有所下降,但是整体的权益比例是不低的,预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中,正荣地产再次位于中庸水平,龙光、富力的权益比明显更高,但融信中国和中梁控股的权益比要低。

总资产周转率有所下滑行业中下游

通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面,正荣地产过去几年基本稳定在0.2的水平,并未体现出了明显的管理优势。且在2020年进一步下滑至0.185,而在所有统计上市房企中,位列63位,同规模房企中垫底。

杠杆率相对激进

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面,正荣地产为10.85,大于10。在所有统计上市房企中,位列27位,处于行业较高水平,但仍不及融信中国和中梁地产高。于2020年底,正荣地产的净债务与权益比率为64.7%、现金对短期债务比率为2.2,正荣地产扣除预收账款的资产负债率76.57%,仍踩中“三道红线”的其中一道。

综上,正荣地产的平均ROE位列中游,体现出了其综合盈利能力较为一般,这其中,主要是由于正荣地产在净利润率方面表现并不算突出,加上周转率和归母利润占比下滑,平均ROE出现了一定程度的下降。

附注1:在统计A+H上市房企的杜邦分析数据:

附注2:各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;

净利润率=净利润/营业总收入;

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润;

平均总资产周转率=营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2];

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。

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