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地产怎么买？放松看什么指标？一文读懂

时间：2022-01-24 17:23:55 | 来源：市场资讯

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文/朋朋笔记

最近的市场，延续了快速轮动的风格，元宇宙、新能源车、光伏、基建等板块轮番表演，只不过这次轮到了地产板块。

今天，地产板块逆势上涨0.85%，个股更是精彩纷呈，粤宏远A、财信发展、京基智农（维权）、新华联强势涨停，铁岭新城、广宇发展、新大正、*ST银亿（维权）、南山控股、滨江集团、莱茵体育、西藏城投、万业企业的涨幅均超过了4%。

地产板块的大涨，主要有3方面的原因：1、央行放水+房贷利率下降；2、政策全力稳增长，稳地产；3、政策提出要推进保障性住房建设。

接下来，我们就一起来聊聊地产板块的逻辑。

一、央行放水+房贷利率下降

从短期来看，主要是因为央行的流动性支持，再叠加降低房贷利率的情况下，地产板块集体受益。

1月17日，人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

1月24日，央行公开市场开展1500亿元人民币14天期逆回购操作，中标利率2.25%，此前为2.35%。今日1000亿元逆回购到期，实现净投放500亿元。

央行降息，并且连续5个交易日投放了7000亿元（1年期MLF2000亿+7天逆回购5000亿）的流动性，这让中国10年期国债的收益率为2.707%（盘中一度跌破2.7%的关口），无风险利率的降低，这意味着整个股票市场的估值被普遍抬高。当然，其中也包括了地产板块。

不仅是降息和流动性的增加，而且房贷利率也进行了下降。1月20日，最新LPR利率公布，其中5年期LPR利率下调5BP至4.6%。有银行业内人士表示，由于银行贷款发放时，取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

1月24日，北京、上海、深圳、广州、苏州等多地个人住房按揭贷款利率已经相应进行了调整，同时，也有银行下调了上浮基点，首套房按揭贷款利率最低降至4.9%。

二、政策全力稳增长，稳地产

2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

稳增长的政策态度毋庸置疑。中央经济工作会议全文出现了25个“稳”，并且强调要保证财政支出强度，加快支出进度。中财办副主任韩文秀表示，各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，不仅是经济问题，更是政治问题。1月10号国务院常务会议也明确表示，要尽快将专项债资金落到具体项目，力争在一季度形成更多实物工作量等。

任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。

一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。在稳增长的大背景下，维持房地产市场的稳定具有重要意义。

近期国家统计局局长宁吉喆指出房地产行业是支柱产业，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，高层的讲话对行业未来的发展做出了正向引导。

根据招商证券房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。

这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。

三、稳增长大背景下，政策提出要推进保障性住房建设

中共中央经济工作会议指出：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

1月20日，住房和城乡建设部表示，今年要继续推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

国盛证券认为，保障房被12月6日政治局会议列为地产政策之首，2022年有望加速推进。保障房的筹建数量可能超900万套、为棚改的4成左右；保障房单套投资强度10.8万元左右、为棚改的1/3左右。

相应的，对地产投资的拉动率上，保障房可能只有1-2%、不宜高估。保障房难以扭转地产下滑态势，地产调控将进一步松动，包括加速发放按揭贷、开放贷等。需要关注保障房对绿色建筑产业链的拉动；以及2022年1月、2月地方“两会”对保障房目标的设置情况。

国盛证券指出：1）保障房建设有望成稳增长重要方向之一，重点推荐中国建筑（全国保障房建设龙头）、上海建工（上海地区保障房建设龙头）、华阳国际（保障房设计龙头）、中国建筑国际（MIC装配式技术领先，安居类工程经验丰富）。2）保障房有望带动建筑行业工业化、信息化、绿色化转型加速，重点推荐钢结构龙头精工钢构、鸿路钢构；铝模板龙头志特新材与华铁应急；装配式装修龙头亚厦股份；关注集成卫浴龙头海鸥住工。

大家都知道，地产受到政策的影响非常大。那么，在当前地产偏松的情况下，地产放松的时间表，应该看什么指标？

华创证券指出，信用扩张与经济增长离不开逆周期投资的拉动。地产与基建加总领先企业中长期融资（中长期贷款，信托，委贷）五个月左右。更为重要的是，相较于基建而言，地产对于信用扩张的意义似乎更为重要。考虑到今年“中美竞速”以及“就业压力”的综合影响，全年的经济目标或为5.5%左右。这似乎意味着高经济增速诉求下，房地产作为宽信用，稳增长的重要手段，其风险的控制、失速趋势的扭转、存量的稳定至关重要。

房地产倒逼政策放松的四种情况：投资乏力拖累经济，卖地羸弱影响财政，资金贫乏助推风险，交房延时影响民生。

尽管地产板块纷纷大涨，但对很多小散来说，往往是还没有反应过来股价就上了天，究竟应该怎么办呢？

关键是要发现主力资金介入的信号，因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。

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4月23日，尾盘掘金发现了主力潜伏恩捷股份的迹象，并在当天14点50分进行了异动提醒。同时，当天新浪财经Level-2的大单净量也由流出变为了流入，这意味着有主力资金在行动。

其实从3月底开始，大单净量资金就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，恩捷股份的股价从101元左右最高涨到了319元左右，涨幅210%+。