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原报告

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敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

目前在物业板块，单纯依靠概念已难在资本市场带来额外优势。

观点指数 商业物管通常是指对购物中心以及写字楼等业态提供物业管理运营服务，与住宅物业同属轻资产服务，因此也具备轻资产服务的高抗风险性等一切优势。

进入年报季，各大物业企业纷纷晒出了过去一年的成绩单，纵使大量写字楼与商场在疫情期间停摆，但是商业物业企业的表现也依旧可圈可点，盈利和增长上并未落入下风。

根据Frost & Sullivan的数据，截至2019年末，中国商业物业存量规模约为8.19亿平方米，整体人均规模水平对标主流发达国家仍存在不少差距。

并且，商业物业在我国尚不是发展成熟的产业，集中度也较低，因此，我国商业物业在规模扩大以及物业服务的深化上还存有很大的拓展空间。

盈利优势

商业物业市场规模远不如住宅物业庞大，不过与主流物业公司所专注的传统住宅物业业态相比，最大的特色在于较强的综合盈利能力。

根据2020年各物企的年报，业态偏向商业物业的企业，整体毛利率高于同等条件下的住宅物企，例如合景悠活2020年整体毛利率为42.1%，纯商业的星盛商业2020年毛利率为51.8%，远高于上市物企2020年平均毛利率29.0%的水平。

具体到各个物企的细分业态毛利率上，该趋势的分布更为直接和明显。同一公司商业物业的毛利率普遍大幅高于住宅物业，其中商场及购物中心物业的毛利率往往高于写字楼物业。

数据来源：企业公告，观点指数整理

另外，商业物业盈利上的优势还体现在单位面积的物业管理费单价上。

数据显示，商业物业平均物业管理费约为5.1元/月/平方米，大湾区商业物业管理费平均约为7.5 元/月/平方米，远高于对应住宅类物业的平均水平。不过相对的，成本也更高，能否化营收为利润对于物业企业的综合管理水平和成本把控能力也有了更高的要求。

商业物业相比住宅物业最为核心的竞争力，在于服务对象的不同。

传统住宅物业面对的服务对象通常是复数的业主，服务的空间主要是公共区域，业主付费意向低，沟通与提价难度高。甚至在物业费的收缴上有时也会存在困难，对于欠缴物业费的场景，物企也缺乏合适合规的处理手段，和住宅业主之间矛盾和纠纷的发生较为频繁。

而商业物业方面，物企面对的主要是企业客户，沟通成本相对较低，在物业管理费的收缴方面，很少存在问题。并且，物企所提供的商业物业管理服务很大程度上会影响企业客户自身经营及直接利益，因此企业客户对物业服务的质量也较为敏感，有着更高的要求，议价空间大。伴随着长期合作，也会存在一定的涨价空间，盈利上更具成长性。

另外，细究各大商业物企的招股书，会发现存在一定的共性，如大部分商业物业企业都专注于单一或少量的核心区域进行深耕，因此后来者想要在前人精心经营多年的区域参与竞争，难免会面临较大的挑战；此外，商业物业有较大的的进入壁垒，相比住宅物业，各个方面都提出了更高的要求。

上市沉浮

商业物业管理企业在资本市场的表现如何？

自2019年12月30日宝龙商业赴港上市以来，其他商业物企也紧锣密鼓地加快了奔赴资本市场的步伐，宝龙商业自身作为“商业物业上市第一股”，在港股市场表现不俗。

截至2021年4月22日，宝龙商业每股价格28.95港元，较发行时的9.35港元涨幅高达210%，市盈率也达到51.44倍。

数据来源：Choice，观点指数整理

不过，资本市场口味挑剔，当概念和故事并不稀缺时，想要获得投资者认可，并非一件容易的事。

2020年下半年，金融街物业、卓越商企服务以及合景悠活陆续于港交所上市，合景悠活在商业物业及运营方面颇有成就，但上市首日依然跌破发行价，跌幅达到17.87%，经过长时期的调整，目前股价勉强恢复至发行时的价位。

而金融街物业与卓越商企服务，这两家物企也均是以商业或办公物业作为主要服务载体，至今仍是破发的状态。截至2021年4月22日，金融街物业跌破发行价48.2%，报4.8港元/股，而卓越商企服务跌破发行价12.8%，报10.0港元/股。

股价变幻的原因错综复杂，或许是相关概念不再稀缺，又或许是缘于大型物管股对市场资金的虹吸，更可能是自身经营并不优质。

不过仅以结果而论，商业物业目前已很难保证在资本市场带来太多额外的关注和收益。

2020年12月9日，华润万象生活登陆港交所。根据招股书资料，其来自商管业务的收入占其总收入的46.4%，是又一家高度专注于商业业态的物业管理公司。

华润万象生活上市首日即取得25.6%的股价涨幅，截至2021年4月22日，股价相比发行价已实现翻倍，市盈率也达到了惊人的110倍，目前总市值已突破1000亿港元，仅次于碧桂园服务与恒大物业，可见市场的追捧。

星盛商业作为“纯商业物业运营第一股“，于今年1月26日正式于港上市，在业务上比较纯粹，仅集中在商业物业运营方面，对住宅业态并未有任何涉足。上市两个多月来，星盛商业实现了22.8%的涨幅，市盈率32倍，与之前动辄破发的物企相比，表现尚可。

数据来源：Choice，观点指数整理

综合来看，目前商业物业概念在市场上已不再稀缺，即使是纯商业的星盛商业也未必能获得更多的市场关注度。

结合物业板块一直以来的表现来看，当下资本市场看好的，依旧倾向于自身优质、规模为王的大型物企。