来源：地产知识橘

如大家所见，虽然春节临近，但以“救项目”为目的的房地产并购，已经掀起了小高潮。

1月26日，建发地产公告称，已经在银行间市场成功发行了一笔并购票据。募集说明书中表示，募资中有4.6亿元，将用于并购2个房地产项目公司的股权。

仔细看看，这两个房地产项目拥有相同的特征——

建发地产本来就参与项目开发，目前只是从合作方手中再收购一部分股份，以及，项目已经开工甚至拿了五证，预计今年年内就可以入市变现。

在上一篇推文《到底什么样的房企，才能自救成功？》里，我们尝试分析过，“获救”可能性比较大的项目到底具有怎样的共性。

从目前已经披露的并购案例来看，合作项目的获救可能性最大，资产质量和去化周期也是重点考虑因素。

但是！总有不按照常理出牌的那一个。

比如说，前段时间，发生在出险房企蓝光发展和资金同样不宽裕的金科集团之间，那场神奇的“1元购”事件。

说起蓝光发展，算是这一轮爆雷潮中的“先驱”了——

早在去年7月就已经宣告实质性违约，融资渠道被卡死，拒付的商票越来越多，旗下项目纷纷陷入停工状态，急需回血。

半年过去了，终于传来了好消息——

蓝光发展公告称，计划转让旗下子公司重庆炀玖100%的股权。重组后的重庆炀玖将包含重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆和天津小站项目三个项目。

乍一看上去，交易对手是成立时间不到10天、名不见经传的重庆悦宁山。

但在企查查上股权穿透后，最终的实控人直指金科地产。

有点诡异的是，这笔交易的账面净资产超过14亿元，但是，转让售价不要9.9亿元，也不用9900万，只要1元！总共1元！

看起来，金科就像是空手套了个白狼。

这场惨烈的“打骨折”交易把上交所都给惊动了，立马发了个问询函，要求蓝光发展说明交易作价仅为1元的原因，以及合理性。

转过年后，蓝光回应了——

换句话就是——

你以为我想赚钱？我这是在甩锅啊！

我们仔细捋了一下，发现交易虽然价格只有名义上的1元，但因为采取了承债收购方式，蓝光一口气就把沉重的负债包袱顺利甩给了金科——

不仅自己大刀阔斧地减少了90亿元的负债，顺势还附赠给金科20.4亿元的担保和14.2亿回购义务“大礼包”，外加3亿元的融资担保。

当然了，这对于金科这个“担保小王子”来说，可能只是个小儿科。

毕竟截至去年11月末，金科对参股公司、子公司的担保余额合计就有700多亿元了，这点担保，怕是连九牛一毛都算不上吧。

但让我们惊讶的是，金科自身的财务状况其实并不乐观。

根据去年三季报显示，金科的短期债务有320多亿元，其中囊括了110亿元的应付票据。

但同一时间，金科手中的现金及现金等价物仅300亿元出头，根本无法全部覆盖。

而且，由于预售资金受限，公司现在几乎没有可以自由调动的货币资金了。

因此，在外面当着“白衣骑士”的金科，后院并不太平——

岁末年初，大批被拖款的供应商只能采取最原始的讨债方式，到金科总部楼下拉起横幅维权。

从最近密集的筹资行动，也可以看出金科肉眼可见地缺钱。

上个月中旬，金科作价37亿港元，卖掉了金科服务22%的股份，与此同时，受让方博裕投资还给提供了10亿元的超短期贷款。

敲黑板了！这里不是溢价而是折价，即便以12月14日重挫后的收盘价计算，转让价格也折价了5.5%，更何况这是早就敲定好的交易——

为了能拿到金主的融资，金科这是在放下身段进行白菜价促销啊！

从交易细节来看，金科还被迫应允了多种苛刻的条件，比如对金科服务的业绩作出承诺、五年内不得再转让其剩余股份等。

随后，金科还发了个8亿元的超短债来“借债还旧”，第二天就心急火燎地进行利率询价了，发行利率也是高于过往公司债和中票发行利率。

这，是有多着急啊？

更为关键的是，金科自身的造血能力也相当不足。

今年金科的销售业绩足足比去年同期少了约290亿元，下滑幅度超过15%。

这样的销售回款速度，又怎能为集团有力输血呢？

那么问题来了，为什么看上去很缺钱的金科，在自身难保的情况下，还要收下蓝光的一堆债务，给自己“挖坑”呢？

首先，无可否认的是，如果能够顺利销售回款，这事实上是一笔“很笋”的买卖。

付出1元购回的三个项目，剩余的货值超过70亿元。

而且，作为接盘方，金科相关人士曾对外透露一个得天独厚的利好——

银行方面确认说，承接的债务是可以滞后偿付的。

只要项目能够顺利售卖回款，金科不仅以小资金撬动了极大的项目利益，还可以有力地补充经营现金流。

其次，目前金科收购出险房企项目，迎合了行业的政策走向，是踩在风口上的。

2021年的最后两个月，房地产行业迎来了久违的融资破冰，活水的传导由国企蔓延至优质民企。

12月，碧桂园、龙湖、金地等房企先后宣布启动发行中期票据、公司债以及供应链ABS等资产支持类证券化产品；

12月20日，央行和银监会更是直接向金融机构下指令——

优质房企在行业的项目收并购要获得支持，要把资金拿出来，让他们能够有钱买买买！

这不，到了今年 1月，各家优质房企投向并购方面的融资也已经陆续浮出水面了，这看上去是个好兆头——

毕竟，金科此前在接受媒体采访时还大方表示过，这次收购已经得到融资部门的大力驰援了！

但当然了，要盘活这些烂尾项目，金科还是要砸不少钱进去。

如今，重庆两个项目停工，天津的项目处于“准现房”和部分未开发状态，蓝光发展在上交所的问询函里也坦承了——

这，总要花费几个小目标才能使楼建起来，保上交付吧。

但是，就算还债压力山大，就算还要搭上建造成本，但毕竟有资金腾挪的空间啊！

说不定蹭上了“并购”这个热点，就能在短时间内融到资，一旦行情回暖了，还可以回笼资金，把这个窟窿填了？

金科啊，你这是在赌啊！

以上为正文，来自熊先生