2021年6月21日，沪深交易所举行首批基础设施公募REITs上市仪式。今日，首批基础设施REITs上市首日运行平稳，投资者参与理性。9只基金全部收红，平均上涨5.21%，蛇口产园以14.72%升幅领涨；合计成交18.6亿元，中金普洛斯REIT以3.1亿元居首。
上交所基础设施公募REITs上市仪式现场
表：首批基础设施REITs试点产品首日上市表现
注：标准单价为单位发行份额对应的考虑调整杠杆之后底层资产估值；首日涨幅=(首日收盘价/发行价)-1。
由于基础设施REITs基金净值采用成本法计量，判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较。基金净值不受基础资产估值的影响，且对二级市场价格的参考价值较弱。基础资产估值反映了基础资产的公允价值变动，一定程度上影响二级市场交易价格。
广发证券认为，上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大。长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。
国信证券表示，首批公募REITs底层资产整体上比较优质，普遍采用的“公募基金+ABS”产品架构是当前法规体系下的合理选择。通过“股+债”的资本弱化，实现一定程度的节税并使分红基础更加接近自由现金流。平均发行溢价率3.4%，发行定价相对理性，也为二级市场留足空间。根据发行价计算的2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间，整体具备吸引力。
相比于股票，公募REITs的资金投向、收益来源和产品定位均有明显不同，由于公募REITs底层资产为不动产，运营稳定，单位价值波动较小。同时，底层项目收入大幅增长的可能性较小，因此收益增长有限。
华泰固收团队认为，从长期投资价值来看，收益类的REITs更加类似于超长久期的固定收益类产品，产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性。
