近日，房地产板块火了。
3月下旬以来（20220316-20220406），申万房地产一级行业指数上涨32.67%，领涨31个申万一级行业指数；今年以来上涨13.82%，涨幅仅次于大热的煤炭板块。
申万一级行业指数表现（部分） 20220406
数据来源：Wind而过去一段时间，房地产板块并不招人待见。
截至今年3月15日，今年以来申万房地产一级行业指数下跌14.21%；
截至今年3月15日，2020年7月7日上轮高点以来，申万房地产一级行业指数下跌36.78%，在31个申万一级行业中倒数第三。
申万房地产一级行业指数表现
20200206-20220406
数据来源：Wind仅半个月时间，房地产板块就让很多人“刮目相看”。
是因为前期跌得多，所以才反弹吗？
这期间到底发生了什么？有哪些因素促进房地产板块走强？
下面就来捋一捋。
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01
房地产板块
“政策底”已现
2021年10月以来，房企流动性逐渐承压，部分房企特别是一些民营房企开始陷入流动性困境。
11月初，央行率先发声，随后各部委开始联合表态，“政策底”逐渐显现。
安信证券认为，今年3月16日金融委会议明确提出“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变，意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。
这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企，头部央企国企的投资机会有望持续存在。
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02
多地房贷利率下调
进一步宽松
在“因城施策式放松”政策支持下，近期多地房贷利率下调，信贷进一步宽松。
2月，广州六大行集体下调房贷利率，首套房、二套房利率分别由此前的5.6%、5.8%下调至5.4%、5.6%
深圳房贷利率由去年12月的LPR+45BP，下调至LPR+30BP
2月以来，宁杭苏等城市的首套、二套房利率也有不同幅度下调：
南京部分银行首套房利率降至5.4%，较2月份下调40bps，达到阶段性低点
杭州部分银行首套房利率降至5.1%，二套房利率低至5.3%，与2月相比有明显下降
苏州部分银行首套房利率降至4.6%，与5年期以上LPR持平，为近两年来首套房最低利率
哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策
此外，部分城市还加快了房贷放款进度
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据贝壳研究院数据，重点城市平均放款周期已由去年10月的74天，降至3月份的34天，放款周期持续收缩；重点城市主流房贷利率数据显示，多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。
贝壳103重点城市主流房贷利率（近半年）
资料来源：贝壳研究院，天风证券研究所✦✦
03
板块估值处于历史底部
房地产板块整体估值仍低。
截至今年4月1日，房地产板块PE为11.08倍（PE-TTM），处于从低到高的38%分位，处于历史较低水平。
政策的边际宽松，再加上较低的估值，此前大幅下跌的地产板块的反弹有章可行。
但地产板块值得长期投资吗？
在融通行业景气基金经理邹曦看来，房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热，一管就冷”的状况，进入长期平稳运行的状态。
在今年一月通过媒体分享给投资者的9000字长文中，邹曦也对房地产行业做了深入剖析：
本轮稳增长中，房地产市场的定位是“防风险，促稳定”，政策见效的时间和程度都有望好于资本市场的预期。
当前房地产市场销量的大幅下降，更多的来自金融条件的收紧，而非所谓的“房地产销量出现历史性大顶”。
房地产市场是一个复杂系统，涉及到经济、政治、社会等方方面面错综复杂的因素，简单的数据测算和逻辑推导得出的结论没有意义，实证分析更能说明问题。
目前可见的、经过调整后的房地产市场政策组合，基本做到了厘清本质，回归合理的度，以及做好增量和“加法”，因此，预计2022年或将明确未来相当长一段时期内中国房地产市场的底部区域。
预计2022年下半年房地产市场的投资也将见底回升，全年商品房相关投资可能出现负增长，与此同时， 2022年保障性租赁住房建设将成为稳增长的重要抓手，预计将拉动房地产投资实物工作量6-8个百分点，在稳增长方面发挥重要的作用。
更为重要的是，以此为契机，房地产市场将最终树立有助于长期平稳运行的新机制。
当我们认清“房住不炒”使商品房回归居住需求的本质，采取“长效机制出，行政管控退”的政策导向；当我们把握好房地产行业去金融化的度，在拆解房地产企业“资金池”的同时，有效满足居民合理的按揭贷款需求，以及房地产企业合理的开发贷款需求；当我们有效区分合理居住需求，完善住房保障制度促进人的城市化加速推进，达到“有效供给增，无效需求减”的效果。
可以预见，房地产市场的基本运行机制将发生重大改变，旧有机制的破除是为了更好地创立新机制。
在此基础上，房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热，一管就冷”的状况，进入长期平稳运行的状态。
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而在此前发布的2021年年报中，他也表示看好房地产板块：
经济增长预期改善将提升价值股的估值水平，房地产市场的政策纠偏，以及加大基建投资力度稳增长，将改善周期板块的盈利增长预期，相关行业，尤其是房地产基建产业链将获得估值盈利双升的投资机会。
中国经济新的黄金十年需要双轮驱动，如果说过去两年通过先进制造业相关股票的表现，A股市场已经验证了“中国制造重新崛起”的有效性；那么未来两年，可能会看到“人的城市化加速推进”提升房地产基建产业链盈利增长的可持续性，相关板块将实现历史性的价值重估。
2022年在周期板块中，市占率持续提升的房地产龙头企业等等细分领域，有望产生持续的投资机会。
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邹 曦
融通基金副总经理、权益投资总监，融通行业景气等基金经理。21年证券、基金行业经历，其中14年基金管理经历。
根据2021年年报披露的情况看，在融通行业景气的股票持仓中，前20大重仓股里，有4只是房地产相关个股，占整个基金净值的比例为24.94%。
融通行业景气2021年年末20大重仓股
数据来源：融通行业景气2021年年报；重仓股数据来源于基金定期报告，截至2021/12/31。不代表本基金当前持股。个股历史走势并不代表未来业绩。
红包到
你怎么看房地产板块？
原因何在？
即日起至2022年4月10日17点
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