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不彻底的房企“交班”:创一代不舍得给二代的5%股权

时间:2021-08-08 12:22:11 | 来源:新浪财经综合

乐居财经 曾树佳 发自青岛

青岛天一仁和的公司年会上,副董事长、轮值总裁魏帅详细做了2020年的工作总结、五年展望,以及今年的工作计划汇报。此后,他还与公司管理层、各项目负责人一起,签下了目标责任书。

而董事长魏平发言并不多,仅在最后提出了一些“指导性意见”。他似乎已逐渐褪去了掌舵者的主角光环。

事实也是如此。近日,魏平在青岛天一仁和房地产集团有限公司(简称“天一仁和”)的持股比例,从25.9%下降为5%,并将股份转给了魏帅,让他成为了新的实控人。

接过这副担子,魏帅的压力并不小。成立20年后,天一仁和终于在去年踏出山东,开启了省外布局战略,但其销售规模仅为60亿,在大浪淘沙、竞争激烈的房地产行业中,话语权极其微弱。

尽管如此,他还要分出精力,发展金融板块,左支右绌。

家族谜团

在外界眼中,天一仁和看起来更像是一个员工持股平台。它的注册资本为3亿元,总共有18位股东,均为自然人。

其中,魏帅持股45.9%,为第一大股东;刘晓燕、袁君、魏平各持股19.2%、11.6%、5%。剩余股东如倪福玲、纪丛林、牛旭霞、徐德竹等14人,持股比例均在5%以下。

在公司职位上,魏平为天一仁和董事长,刘晓燕为副董事长,魏帅为副董事长、轮值总裁,袁君、纪丛林等,也均为轮值总裁。

目前,并无公开资料直接证明魏平、魏帅的具体关系,但有媒体称后者为“天一仁和第二代高级管理层核心人物”。

魏帅曾历任多个项目的负责人。2016年,其公开身份还只是董事会秘书,但此后便快速升任公司副董事长。如今,魏帅再次进阶为天一仁和的实控人,他的接班之路,似乎都在按着规划好的路线行进。

天一仁和的众多股东中,存在着多少与魏平、魏帅相关联的家族成员,外界并不知晓。但乐居财经查阅发现,一份名为“青山2号集合资金信托计划”的融资文件中,却透露出一些蛛丝马迹。

该信托项目设立于2020年2月,发行方为山东信托。信托资金用于受让青岛天一仁旗下威海明创置业不低于1.5亿元的债权,据此为“天一仁和•悦海锦府”一期项目的开发建设提供资金。

与之相关的介绍信息,还强调:“天一仁和集团及其实际控制人魏平夫妇、魏帅夫妇、刘晓燕及肖承楠,提供不可撤销的连带责任保证担保。”

由此看来,“魏平夫妇”“魏帅夫妇”均为实际控制人,说明魏平、魏帅各自的配偶,或许也都在持股的行列中,只是不知道具体是哪位股东而已。

不过,在魏平让出集团实控人之位的前后,王素芹也卸任公司监事,由财务资本中心总经理李萍接任。这其中是否存在着某种关联,并不得而知。

除了几位主要的管理层成员之外,天一仁和的小股东栾培峰、孟繁德、辛熙俊,同时还分别是青岛鑫泉加油站、青岛园之梦房产服务公司、青岛世青门窗装饰公司的法人。看起来,他们都在青岛本地,有着另一番产业。

“被动”的规模焦虑

天一仁和也是有规模诉求的。

早在2018年末,该公司总裁孙旭琦,就对外表示要“面对行业高集中度的挑战”。他直言,这不是公司主动的选择,而是被动的变化,如果企业规模“不快速做起来的话,在大浪淘沙的过程中就会被吞没。”

基于此,彼时的天一仁和提出,3年内规模至少超过200亿,至于5年内能不能做到1000亿,要看其5年后的管理水平能不能跟得上。

但过去很长一段时间内,该公司在青岛之外,只布局了威海、日照、烟台等地,并没有踏出山东省。直至去年,它终于首入青海西宁,公司内部欣然直呼这是“布局全国战略的开启”。

克尔瑞数据显示,去年,天一仁和仅实现销售额60.14亿元;进入2021年,由于有20余个在建在售项目作为支撑,它随之喊出了“百亿元年”的口号,并任命纪丛林、袁君为东部、西部事业部总经理。

不过,即使它今年实现了百亿的目标,也比三年前定下的200亿预期,缩减了一半。

规模的压力之下,天一仁和也曾因无证施工,遭到处罚。2020年11月,其旗下的云玺城项目,未取得《建设工程规划许可证》就开工,涉嫌无证建设,被罚款17.3173万元。

而为了让物业销售更有竞争力,魏帅还引入了万科物业。

早在2015年底,天一仁和就和万科物业达成战略合作意向,约定引入万科物业“睿服务”物管综合解决方案,直言要跑步进入“互联网+房地产”品牌行列,强化智能社区O2O。

乐居财经查阅获悉,青岛天一仁和物业服务有限公司(简称“仁和物业”),还有过将部分股权,让渡给万科物业的举措。

2018年12月,仁和物业的注册资本由300万元提升至500万元,彼时深圳市誉鹰物业服务有限公司(简称“誉鹰物业”)入场参股,获得天一仁和物业10%股权,直到两年后才退出。其中的誉鹰物业,正是万物云的全资子公司。

此后,天一仁和凭借他山之石,常将“睿服务”作为宣传的字眼,自我标榜服务质量。在悦海大观项目中,该公司甚至借此将物业费,提升至3.02元/平方米的高价。

但后来有业主爆料称,悦海大观不仅延期交房、偷工减料,还虚假宣传;项目里面根本没有睿服务,而是自营物业,其收取的物业费超过了法律规定的收费标准。

这再次让天一仁和处在了舆论的风口浪尖。

依赖民间资本“输血”

除了地产板块,魏平、魏帅对金融业务也颇感兴趣。

为了实施产城融合、布局多元的战略,天一仁和眼下已参投了三只基金,包括青岛地铁轨道基金、青岛天一中青投资中心、中原前海股权投资基金等。

而另一边,该公司不仅持有弋阳蓝海村镇银行、德兴蓝海村镇银行各5.56%股权,还持有青岛农村商业银行(简称“青农商行”)1.75%股权。两年前,青农商行已在深交所上市。

今年8月2日,青农商行发布公告称,因本行触发实施稳定股价措施启动条件,拟采取持股5%以上股东及时任董事(不含独立董事)、高级管理人员增持本行股票的方式,履行稳定股价义务。

上述人员通过深交所交易系统,以集中竞价交易的方式,增持青农商行股份共计1367.49万股,占本行总股本的0.25%,增持金额合计5703.03万元。

因持股比例未超过5%,天一仁和规避了此次增持的义务。保持较小比例的持股,既不用分出资金支援青农商行维稳股价的计划,又能继续在该金融机构中,获得融资的便利,可谓是一举两得。

不过,天一仁和的融资,也并非完全寄托在青农商行身上。它现阶段有9项股权出质,融资对象既有银行,又有民间资本、小额贷款之类的公司。

刚刚过去的7月末,它把旗下的青岛华建房地产公司,质押给了青岛诚开民间资本管理有限公司。而在此半年前,它与青岛市崂山区华通小额贷款公司,也打过交道。

青岛的民间资本公司并不少,为了防止行业乱象,去年2月,青岛发布通告称,未取得业务许可,不得擅自从事民间资本管理和民间融资登记服务业务。

这种风险较高的融资方式,也确实让天一仁和官司缠身。在与之相关的156起诉讼中,就有29起是金融借款合同纠纷,另有26起民间借贷纠纷、8起企业借贷纠纷。

这些纠纷,或许也已成了天一仁和头上的阴霾。

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