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首席瞭望台 | 稳楼市政策触发地产小阳春,未来仍有乐观预期

时间:2022-04-08 14:22:30 | 来源:市场资讯

在今年“稳增长”的大环境下,房地产板块持续走高,近期A股房地产开发板块更是一度突破创四年来新高。消息面上,兰州、郑州等地密集出台房地产放松政策,包含放宽首付比例、加快项目开发、推进货币化安置、提升预售资金使用效率、降低土地付款要求、降低预售条件等多个方面。展望后市,房地产的强势行情还能持续多久?小招邀请招商基金研究部首席经济学家李湛给大家带来详细解读~

李湛

招商基金研究部首席经济学家

Q

统计数据显示,百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在-30%到-40%之间,进入2022年后更加不堪,1、2、3月同比跌幅已分别达到-41%、-47%和-53%;累计来看,今年1季度百强房企销售金额同比下降47%。排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张,甚至公开市场债务违约(比如恒大事件等)。是什么原因造成了地产行业近20年来最差时刻的到来?政策?还是疫情?抑或还有别的因素?

A

本质在于高杠杆、高负债经营模式;直接原因在于政策收紧;也包括购房意愿下滑、疫情扰动等。

高杠杆经营模式和政策收紧:地产形势恶化的最本质原因在于高杠杆经营模式而非政策收紧。2021年下半年地产监管趋严,高杠杆经营房企融资快速恶化,同时中资美元债集中到期引发一轮违约潮,致地市成交遇冷,第二批集中供地流拍率达41.3%。9月政策开启纠偏,“四限”类政策边际放松,但房企融资方面纾困程度有限。今年开春后,疫情冲击需求、融资困境待解,叠加3、4月美元债偿债高峰,房企拿地偏谨慎、投资开发仍低迷,地产全链条下行、造就近20年来最差时刻。

购房意愿下滑:购房偿贷要求有稳定的现金流,疫情后居民收入增速放缓,2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%,低于疫情前水平。疫情进入第三年仍维持动态清零政策,居民购房热情和收入预期持续下滑。此外,2021年上半年楼市过热透支了相当一部分未来需求,下半年民营房企违约潮则进一步制约购房和期房交付信心。

疫情扰动:3月疫情快速蔓延呈点多、面广、频发特征,动态清零政策下防控措施持续升级,进一步拖累消费和服务业活动。疫情扩散一方面降低了居民消费欲望、被动提高预防性储蓄比例以避险,另一方面缩小了居民生活和消费半径、导致部分消费需求无法被满足。地产作为消费的重要分项,高度依赖线下实地场景。以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量指标,该指标领先30城商品房成交面积约3周,预计此轮疫情对3月和二季度地产销售的影响较为严重。

Q

是什么原因促使这些城市了出台稳楼市政策?上述措施能否救楼市于危难之际?而稳增长和“房住不炒”,是真的只能二选一,抑或可以共存?

1-2月经济数据显示房地产基本面仍偏弱,面临需求、融资、投资下滑的三重压力。目前情况,稳增长仍离不开房地产,“因城施策”放松调控旨在“房住不炒”的基调上实现稳地产。具体看:

1)体量上,房地产是我国国民经济支柱产业,直接影响了其上下游行业的运行情况;

2)投资方面,2021年房地产开发投资额占固定资产投资额28%,去年下半年增速快速下滑,可能对GDP增速构成拖累;

3)土地出让金是地方财政重要来源,房企受限于资金链、拿地积极性不足,土地出让金下滑会加大地方财政压力;

4)稳地产的背后是稳就业,稳就业应是底线。

目前多地放松力度不足以拉动地产回暖,同时政策具体执行效果如何、能否向高能级城市扩散、能否有效转化为实际需求均有待验证。具体看:

1)融资端,资金压力缓解效果仍不明显。后续还需关注国务院金融委要求“化解房地产行业风险”,金融稳定保障基金的推进落实情况;

2)需求端,放松城市主要为三四线城市和少数二线城市,地区购买力偏弱不足以拉动整体需求,同时大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑,仅降低房贷利率对二手房的提振作用有限。同时,3月29日国常会表示“经济下行压力进一步增大”、“咬定目标不放松”,稳地产可能可能有进一步的加码空间。

稳增长和“房住不炒”并不矛盾。政府坚持“房住不炒”、维护房地产市场稳定的决心和定力不变,在此基调上稳增长具有两个发展层次。

1)短期来看,需求端,稳增长要充分释放合理的住房需求。受此前政策收紧影响而未被满足的购房刚需,我国人均住房面积偏小潜存的置换需求,逾3亿“新市民”的租住需求等等,可在需求端政策加码的过程中逐渐得到释放;供给端,前期出险房企和困难房企资金链紧张问题没有明显缓解,需尽快研究落实纾困措施和重组方案,消除供给端风险,从而提振购房积极性和期房交付信心。

2)稳增长的长期目标在于构建房地产新发展模式、促进行业健康平稳运行,包括大力支持租赁住房的发展,建立完善“租购并举”长效机制,推进发展保障性住房和租赁配套等内容。

Q

近期地产板块喜迎小阳春,部分个股涨幅可观。站在当前的时点,地产股真的有投资价值吗?兼谈未来一段时间地产板块的投资策略。

本轮地产回暖偏快、结构性较强,地产短期或有回调,至地产基本面实质性改善前仍可持有;复盘历史三轮周期来看,地产同样具备投资价值。

当下,地产行情折射出的市场预期较高,短期调整不改长期向好态势。开春至3月中旬,中央和多地出台宽松政策,因城施策空间不断打开,包括下调利率和首付比例、优化房企并购融资、放松贷款集中度管理、鼓励新市民购房等;3月16日国务院金融委和五部门联合发声,强调稳地产、稳预期,侧重于化解房地产行业风险,市场反应热烈。

未来,两要素支撑地产股继续走强。

1)从政策端来看,目前多地放松举措还不足以提振地产需求,且尚未向高能级城市扩散,执行情况和实际刺激效果仍待观察,地产政策有进一步宽松的空间;

2)历史复盘给出积极信号,地产三轮周期分别为2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月,超额收益方面,三轮宽松周期地产平均跑赢大盘46.2%,本轮行情从2月以来的地产超额收益为18.4%,未来仍可能有上涨空间。

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