2022年上半年，正荣地产两条自救之路均未走通。

作者 " 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

中期业绩预亏、出售项目公司股权、回售公司债券……短短两天内，正荣地产（6158.HK）频频被置于聚光灯下，而这也几乎成了其上半年生存状况的缩影。

8月15日，正荣地产（6158.HK）发布盈利预警公告，预计今年上半年归母净利润亏损25亿-30亿元，去年同期归母净利润为盈利11.66亿元。

就在同一天，为回笼资金，正荣地产拟出售一项目公司股权，交易对手为福州泉州市国资控股企业。

公告显示，正荣地产向泉州市国资委等方面出售其持有的泉州正朗置业有限公司51%股权及销售贷款，作价1.02亿元。

据正荣方面表示，此次出售事项可为其提供即时现金流入，增加集团流动性，降低集团债务水平并有助于整体运营。

也许正是由于地方国资委出手驰援，8月16日，正荣地产旗下发债主体正荣地产控股股份有限公司（简称：正荣地产控股）发布回售实施10亿元公司债的公告，并且维持票面利率为5.45%。

实际上，今年以来，正荣地产开始出现流动性危机，尤其是经历2月份的股债双杀之后，正荣地产曾出现多次债务违约。

可以说，2022年上半年对于正荣地产来讲是不寻常的半年，更是艰难的半年。

“闽系黑马”由盈转亏

作为“闽系黑马”的代表企业之一，正荣地产只用了5年就完成了销售额从百亿到千亿的跨越，于2018年跻身千亿房企俱乐部。

也是在这一年，正荣地产成功赴港上市。2019年，正荣地产开始降速，在政策和疫情的影响下，之前高速发展的“后遗症”开始显现。

来源：Wind

2019年-2020年，正荣地产实现营业总收入分别为325.8亿元、361.34亿元，而增速分别为23.11%、10.96%，下降明显。

盈利方面，正荣地产2019年和2020年的净利润分别为25.06亿元、26.51亿元，增速更是从18.19%降至5.76%。

尽管增速下降，但这个时候正荣地产的业绩一直保持增长。进入2021年，正荣地产出现“增收不增利”的情况。

2021年，正荣地产实现营业总收入375.13亿元，同比增长3.82%；净利润8.09亿元，同比下降69.48%。

在今年3月31日召开的2021年度业绩会上，正荣地产董事会主席黄仙枝并不避讳公司的处境，直言正荣地产面临着前所未有的困难。

即使“面临着前所未有的困难”，但截至2021年末，正荣地产依然保持着盈利。而今年上半年，正荣地产却由盈转亏。

来源：企业公告

据正荣地产预估，2022年上半年公司归母净利润亏损约25-30亿元，同比最多下降357.3%。

对于亏损原因，正荣地产表示，由于受新冠疫情持续反覆、中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响，导致项目售价下降、毛利率下降及计提资产减值有所增加。

实际上，今年年初正荣地产曾制定了两个自救方向：于企业内部，聚焦经营和销售，盘活可用资金；外部积极展开诚恳沟通，进行债务展期，以时间换空间。

尽管正荣地产坦诚直面现状，并积极给出解决方案，但从结果来看，依然没能避免业绩亏损和债务违约的结局。

千亿房企难免债务违约

从去年开始，正荣地产就风波不断。直至今年2月，正荣地产遭遇“黑色星期五”。

当时，有消息称，正荣地产资金紧张，将不再按此前计划赎回一笔原计划将于3月5日全额赎回的2亿美元永续债，并且公司发行的所有美元债将全部进行重组。

2月14日，正荣地产回应表示相关传闻不实，会继续按照计划赎回永续债，目前公司营运正常，将继续照常开展其业务。

然而，仅过了4天，正荣地产再发公告称，因资金日益有限，预计无法按计划在3月5日赎回2亿美元的永续债及偿还3月份即将到期的债务，且若展期通不过，可能考虑进行境外债重组。

2月21日，正荣地产尝试对2022年到期的5笔境外债券发起交换要约，并对8笔在2023年及之后到期的债券进行同意征求，合计金额约34亿美元。

一个月后，正荣地产表示，已经对这5笔美元债进行交换要约并征得同意，将到期剩余本金替换发行年利率8%、总计约7.28亿美元和15.9亿元的新债，新债到期日推迟至2023年的3月6日。

然而，由于部分境外债券金额未能达成展期，正荣地产最终还是违约了。4月10日，正荣地产公告称，因2042万美元利息未如期支付导致违约。

之后，正荣地产债务违约频频发生。5月31日，正荣地产5笔美元债券到期利息到期未支付，共计约5300万美元；8月3日，正荣地产两笔美元债券未能支付到期本金和利息，合计约4303.7万美元。

来源：WIND数据

截至目前，正荣地产处于存续期内的有12笔美元债券，约254.11亿元；境内债方面，正荣地产控股目前存续债券11只，共计56.83亿元。

到明年5月，上述11只债券中的6只私募债将陆续到期，债券余额约13.64亿元。累计来看，未来1年内正荣地产将有近100亿元境内外债务需要兑付。

来源：观点指数

从公司债务情况来看，正荣地产净资产负债率85.5%、现金短债比1.1，但扣除预收款后的资产负债率74.9%，踩中红线。

截至2021年底，正荣地产负债总额约为741.39亿元，而现金及现金等价物仅约为147.27亿元，同比减少超200亿元。

面临这样的现状，黄仙枝曾坦言，从去年第四季度起公司在资本市场进行债务再融资遇到困难，受限制现金比例进一步增大，对公司现金流造成相当的压力。

钱，从哪里来？

在现金流压力下，正荣地产“债务展期，以时间换空间”这条路没能走通，而“聚焦经营和销售，盘活可用资金”的方向也不顺利。

今年年初，正荣地产董事会副主席刘伟亮曾表示，经公司梳理，旗下一批合作项目通过与国央企进行股权转让，预计可以回收30到40亿元。

之后，正荣地产开始尝试“卖子”回流资金。

1月30日，正荣地产转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权给平安信托；2月24日，将天津和筑梅江项目公司51%股权转让给美的置业；3月27日，以1.56亿元价格出售旗下正隆（佛山）置业发展有限公司51%的股权给新希望地产。

来源：企业公告

直至近日，8月15日，正荣地产发布公告，出售公司持有的泉州正朗置业有限公司51%的股权及销售贷款，代价为1.02亿元。

正荣地产在公告中表示，出售合营公司股权变现对目标公司的投资，可为公司提供实时现金流入，从而增加流动性，并使其能够满足其营运资金需求。

不过，从出售的项目来看，正荣地产由此获得的资金额度有限，而其上半年的销售回款也不乐观。

今年上半年，正荣地产销售额约213.7亿元，同比下降74%。7月份，正荣地产销售金额约20.55亿元，同比下降82.9%，较上月环比下降23.58%。

同时需要注意的是，正荣地产已经将部分未来销售回款提前抵押，作为融资使用，销售带来的回款能给正荣地产解决多大债务压力，还要谨慎测算。

例如去年底，正荣地产将已售物业的约23.5亿元未来所得款作为抵押，来获取约18.29亿元的银行及其他借款。

来源：企业预警通

除此之外，目前正荣地产仅有一笔可查询的发债进程，为“天风-正荣控股应收账款第3-X期资产支持专项计划”，是去年6月受理，注册额度约20亿元，但在今年1月已终止。

不过，近期海外发债几近停滞的内房企，终于迎来了一个好消息。

8月16日，据《中国房地产报》援引资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析指出，“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而是专业的信用增级公司，由此公司提供增信，说明支持力度很大。”

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