文|平安广交投广河高速REIT拟任基金经理孙磊

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什么是公募REITs？

在了解中国公募REITs的投资价值之前，我们要先说一下什么是REITs，RETs的中文全称是指“不动产投资信托基金”，是向投资者募集资金投资于不动产，然后向投资者分配投资收益的一种投资基金。目前境外的REITs投资的不动产包括住宅、商业物业、基础设施等，但目前我国推出的公募REITs仅限于投资基础设施。

REITs最早起源于美国，目前已在全世界超过40个国家和地区推出，我国经过十几年对公募REITs的市场及政策研究，在2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《公募REITs指引》，标志着中国公募REITs正式起航。经过一年的申报和核查，目前已经有首批9个项目获得证监会及交易所审核通过，这9个项目的资产类型包括高速公路、产业园、仓储物流、固废处理及污水处理等。首批公募REITs的9个试点项目都是符合监管要求的重点区域、重点行业、资产优良的优质项目。

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中国公募REITs的投资价值？

我国公募REITs的投资价值，总共分为五个方面：

第一是投资门槛低，基础设施公募REITs可以让投资者用比较少的资金投资到大型的基础设施项目中，从而分享项目的运营收益和增值收益。

第二，公募REITs收益较为稳定，目前REITs的底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，收益比较稳定。

第三，公募REITs每年进行强制分红，基础设施基金每年至少要把90%以上可供分配金额分配给投资者。

第四，与传统公募基金投资于股票和债券不同，公募REITs投向更加明确，要求80%以上资金投资于ABS从而间接投资于基础设施资产。

第五，公募REITs的预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，但低于股票型基金。

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目前推出的公募REITs都有什么特点？

目前推出9个公募REITs项目，可以分为两类，一是特许经营权类，另一类是产权类。

特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。

产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

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高速公路的投资价值？

主要分为五个方面：

一是现金流充足，高速公路通行费为即时付费，属于“现金奶牛”资产，每天都有大量的资金进账；

二是盈利能力较为稳定，高速公路收费机制成熟，运营成本相对刚性，盈利能力随车流量增加稳定增长；

三是具有稳定的商业模式，高速公路收费为特许经营，行业门槛较高，商业模式稳定；

四是周期性小，高速公路有一定刚需属性，车流周期波动性相对较小；

五是可扩募资产丰富，我国高速公路里程数世界排名第一，行业发展成熟，具有大量存量资产可以扩募。

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简单介绍一下平安广交投广河高速REIT？

平安广交投广河高速REIT持有的底层资产类型是高速公路，在1984，国务院出台了"贷款修路、收费还贷"的收费公路政策。这个政策极大地促进了高速公路建设和发展。高速公路从无到有，到2013年已经达到10万公里，超越美国位列世界第一。到2019年，全国收费公路通行费收入5937.9亿元，其中高速公路占比为93.5%；截止到2019年底，全国高速公路里程14.96万公里。其中高速公路中收费路段占比95.5%。

虽然高速公路在过去已经得到快速的发展，但是未来高速公路的发展仍然值得期待，在国家未来交通规划网纲要中指出，到2035年，高速通车里程将达到16万公路，相比2019年增加了47%，所以未来的高速公路行业值得期待。

这个产品的基金管理人是平安基金，证券管理人是平安证券，托管人为中国工行，运营机构是广州交投以及他的子公司广州高速运营公司，初始投资标的为拥有项目公司100%股权的资产支持证券，该项目公司拥有的底层资产为广河高速（广州）段。

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平安广交投广河高速REIT具备哪些优势？

第一是分红比例高，广河高速REIT基金将不低于合并后年度可供分配金额的95%，以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不少于1次。

第二是项目处于黄金位置，本基金初始投资的基础设施项目为广河高速（广州段），位于粤港澳大湾区核心区域，全长70.75公里，辐射范围广，有大湾区经济做支撑。

第三是项目运营成熟，广河高速广州段运营已超过9年，近三年年均营业收入超过6.4亿元， 2017- 2019 年标准车流复合增长率达为 13.43%。

第四是二级市场可流通。基金满足上市交易条件后将在深交所上市交易，场内普通投资者可以在交易所进行基金份额买卖，场外投资者可以将基金份额跨系统转托管至场内进行交易。

第五是运营管理机构经验丰富，刚才徐总也介绍了广州交投拥有非常丰富的运营经验。

第六是平安基金配备了足够的基础设施投资运营人员，平安基金设置REITs投资中心，REITs投资中心配备3名高速公路运营主要负责人员和1名高速公路投资主要负责人员，具有丰富的高速公路行业经验。

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介绍一下平安广交投广河高速REIT的拟任基金经理？

这个项目的基金经理有三个，分别是韩飞、马赛和我（孙磊）。韩飞女士有8年高速公路股权投资项目经验，马赛先生来自广东省交投，在多个项目公司担任财务经理，他也将担任项目公司财务总监，我曾在上海城建养护公司做过养护管理工作，任助理工程师，后面在中交三航局投资事业部担任投资经理。我们三个经验还是比较丰富的。

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能否介绍一下项目的结构？

我们可以看这张图，由上往下看，公募REITs通过募集资金购买ABS，ABS购买项目公司股权，项目公司持有广河高速资产，从下往上看，底层资产产生现金流，通过项目公司分红给到ABS，ABS通过分红给到公募REITs，再通过基金分红最终给到投资人。

我们的投资者主要有三部分组成，战略投资者，网下投资者和公众投资者，对于咱们公众投资者，总的认购比例为总份额的5%。

注:数据来源《平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金询价公告》，以上为回拨前预计发售结构。最终网下、公众投资者发售合计数量为本次发售总数量扣除最终战略配售数量，网下及公众投资者最终发售数量将根据回拨情况确定。

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后续的发售安排？

公众投资者的认购日以公告为准，在场内最低认购1000份，场外最低认购1000元，除此之外我想大家还比较关注认购费用，场内和场外的认购费用是一样的，区间定价：

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平安广交投广河高速REIT的底层资产？

广河高速广州段位于大湾区，穿越广州市天河区、白云区、黄埔区、增城区。

----广河高速用收益法估值96.7亿元，收费来源主要来自通行费收入，剩余运营时间约16年，基金成立后将保留银行贷款10亿元。

----广河高速（广州段）最近3年运营收入保持增长态势，2020年受到新冠疫情免通行费政策的影响收入有一定下滑，但2020年5-12月车流量迅速恢复。

----广东省交通规划设计研究院对广河高速（广州段）交通量及收费收入进行了预测，数据预测的影响因素主要有区域经济的发展和综合运输规划。最后一年标准车流将达到13万辆。

----最后对广河高速未来两年的可供分派进行了预测，2021年可供分派金额大概为5.38亿，2022年大概为6.26亿。

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介绍一下基金的管理机构？

基金管理人是平安基金。平安基金的业务范围涵盖公募基金管理业务、资本市场专户管理业务，并通过旗下全资子公司深圳平安汇通投资管理有限公司开展私募资产管理业务和ABS业务，目前已形成固收投资、主动权益投资、指数投资、资产配置、专户及ABS六大业务板块。

平安基金成立于2011。截至2020年底，平安基金综合资产管理规模合计5508亿元（不含ABS）。其中公募基金管理规模为3714亿。截至2020年底，公司管理公募基金共计123只，涵盖货币、债券、混合、股票、指数、FOF、ETF等各类产品。

证券管理人兼财务顾问平安证券成立于1991，是平安集团旗下的重要成员，目前拥有平安财智、平安期货、平安商贸、平安证券（香港）、平安磐海；2020年券商分类评级AA级（连续三年）；截至2020年，净资产338.06亿元，总资产1,992.83亿元。

2020年度，平安证券交易所ABS业务承销家数第一，承销规模第二。同时，在供应链、融资租赁、应收账款、消费金融、CMBS、AMC类ABS业务中均居市场领先地位。

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REITs产品存在哪些风险？

REITs采取的是封闭运作的方式，不开放申购赎回。基金净值会因为基础设施项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动。另一方面，由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。当然了，我们刚刚提到了选择项目资质的问题，项目本身的资质都比较好，还是具备很大的投资价值的。

尊敬的投资者：

基金有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

根据有关法律法规，平安基金管理有限公司做出如下风险揭示：

一、依据投资对象的不同,基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

四、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。平安基金提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

五、本基金风险等级：中风险（R3）。本材料不作为任何法律文件，基金管理人不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人和股东实行业务隔离制度，股东不参与基金资产的管理。公开募集基础设施证券投资基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。本基金主要风险包括但不限于高速公路项目处置价格波动及处置的不确定性风险，流动性风险，发售失败风险，本基金整体架构所涉及相关交易风险，停牌或终止上市的风险，基金提前终止风险，外部借款风险，基础设施项目的政策风险，市场风险，现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险，估值风险，不可抗力风险等。以上风险揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品概要》等法律文件，了解本基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎决策并自行承担风险。