证监会18日表示，当前正会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。
分析人士认为，此次证监会发文释放了积极的信号，将推动国内REITs市场进入高效、高质量发展新阶段。后续保障性租赁住房REITs有望成为潜在的重要资产类别。
释放积极信号
自2021年6月首批基础设施REITs项目落地以来，已有11单基础设施REITs获批发行，涵盖产业园、仓储物流、高速公路、生态环保等多类型资产，REITs二级市场整体表现良好，受到众多投资者青睐。
证监会表示，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。同时，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。
“在研究制定基础设施REITs扩募规则的同时，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目的落地符合市场普遍预期。”一位业内人士告诉记者，“这对完善国内REITs市场制度建设及扩充REITs市场体量、助力REITs市场高质量发展具有重大意义。”
“随着首发项目供给量的逐步提升，配合已发行REITs项目扩募，未来预计将会有越来越多优质基础设施资产出现在资本市场，缓解目前二级市场基础设施REITs‘供不应求’的局面。通过扩募及首发资产扩容，国内基础设施REITs体量将持续扩大，市场亦会逐步迈向成熟。”国泰君安证券相关负责人解读称，“至于推进保障性租赁住房REITs项目试点，本次‘官宣’不仅契合国家政策导向，也从实操层面给予了市场极大的信心。”
公募REITs与租赁住房的“化学反应”势必将给市场化推动租赁住房行业发展带来新气象与新机会。另外，值得一提的是，近期政策层关于 “继续保障好群众住房需求”“坚持租购并举，加快发展长租房市场”“推进保障性住房建设”等诸多表述的释出，也在极大程度上彰显了其完善相关支持政策，充分调动市场化资金积极性的坚定态度。
市场规模庞大
根据贝壳研究院的统计，截至2020年末，我国租赁人口达到2.2亿人，租赁住房市场交易规模已超过1.5万亿元。到2030年，预计租赁人口将超3亿人，租赁市场交易规模将超过4.6万亿元。
多位业内人士告诉记者，在“房住不炒”“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容实为大势所趋，增加租赁住房供应，对改善我国城市民生环境、提升城市效率、扩大人口红利、促进人才聚集等方面有着重要的作用，是未来中国住房市场发展的主旋律之一。
来自中金基金的研究观点同时指出，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。
中信证券方面预计，“十四五”期间全国保障性住房建设套数约900万套。假设平均建筑面积50平方米，平均住房建设周期2年，预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达2.34万亿元，其中2022年有望实现投资5600亿元，拉动全国房地产开发投资额增长2.7%。
公募REITs与中国租赁住房具有较为良好的契合度。考虑到我国在土地供给、创新能力、资本市场活跃度等方面的显著优势。业界普遍预计，后续借由“前端政策引导降低成本+后端REITs市场退出”的模式，可以打造出一个有生命力的租赁住房发展生态圈。
多方协同发力
近期华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中交REIT”）项目已通过审核。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产，整体估值98.32亿元。
搭建高速公路REIT上市平台，是中国交建盘活资产存量，建设具有全球竞争力的科技型、管理型、质量型世界一流企业的重要路径之一。中国交建优质高速资产不断通过扩募形式注入，也有利于其打造成为我国标杆意义的高速公路REITs平台。
据记者了解，目前上交所正积极配合证监会，持续致力于深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场。
具体到操作层面：首先，研究制定基础设施REITs扩募机制。在证监会的指导下，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。
其次，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地的10多家保障性租赁住房企业。后续将统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等，并紧密协同地方相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。
再者，推动项目常态化供给，形成市场的规模效应和集聚效应，夯实REITs市场高质量发展基础。前期试点项目的成功落地，为市场发展积累了丰富的实践经验，也验证了现行发行审核及组织保障机制的合理有效。
上交所称，下一步将进一步凝聚合力，聚焦项目供给端，持续做好储备项目的辅导对接工作，推动成熟项目尽快落地，推动项目资源持续供给。紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域落地成熟项目。
