摘 要
股票市场和REITs市场上周整体呈现下跌态势，但REITs市场跌幅要小于股市，且REITs市场上周成交总金额出现回暖迹象。涨幅最大的是张江光大REITs（周涨幅0.48%），跌幅最大的是沪杭甬REITs（周跌幅-1.84%）。上周REITs市场成交总金额为6.87亿元，相比前一周上升20.31%。但鉴于下月有9只公募REITs限售期到期，导致市场形成价格走势偏负向的预期，阻碍了新增资金入场。
年度派息率情况：根据2022年第一季度可供分配金额情况，以当前最新市值（截至2022年5月27日）计算，产权类项目2022年年度派息率预测值位于3.43%-4.06%之间，特许经营权类项目2022年年度派息率预测值位于4.26%-9.66%之间。
“市场无风险利率”继续下探：1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线继续呈现下降趋势。截止5月27日，1年期的AAA和AA+城投债的收益率已分别降到2.3112%和2.3676%，高等级城投债收益率的持续下降将会带来投资机构对于二级市场最低收益率预期值的调整，有利于在二级市场上形成REITs价格的支撑效应。
市场投资机会：（1）富国首创水务REITs 5月23日发布公告，其下属的合肥十五里河首创水务有限责任公司收到主管税务机关准予退还的增值税留抵税额。预计富国首创水务REITs今年可收取的增值税留抵税退还总金额为53,053,299元，按照5月27日收盘价5.259元计算，预计年度派息率可提高2.01%。
（2）我们预计首钢绿能REITs今年应该也可获得增值税留抵税退还金额约为27,985,417.48元。按照5月27日收盘价17.089元计算，预计年度派息率可提高1.64%。
风险点：增值税留抵税退还金额未达预期值；增值税留抵税退还现金未全部计入当年的可供分配金额中。
一、市场观察
上周12只公募REITs涨跌各异，其中涨幅最大的是张江光大REITs（周涨幅0.48%），该REITs上周成交总金额为1910.04万元，其周成交总金额位于末尾，日均换手率也较低，总体呈现出较弱的交投活跃度。
跌幅最大的是沪杭甬REITs（周跌幅-1.84%），该REITs上周成交总金额为4419.47万元，相比前一周成交总金额翻倍，其交投活跃度逐步恢复，鉴于其较高的年度派息率和2021年待分配的收益分红，吸引了部分新资金入场。
以当前最新市值（截至2022年5月27日）计算，产权类项目2022年年度派息率预测值位于3.43%-4.06%之间，特许经营权类项目2022年年度派息率预测值位于4.26%-9.66%之间。特许经营权类REITs的年度派息率预测值区间跨度偏大，反映市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
二、市场分析
1、REITs的现时分红收益率预期值
根据已公布的各只REITs基金的2022年第一季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
根据5月27日的收盘价，除了博时蛇口REITs之外，其他11只REITs基金的1季度现时分红收益率预期值（或实现值）整体还是具备较好的吸引力。但鉴于6月21日会有9只REITs基金限售期到期，整体的流通盘占比会翻一倍左右，导致市场对于解禁后的价格走势呈现较大分歧，阻碍了新资金的入场。
但是随着5月25日发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）和5月27日发布的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号），激发起市场对于REITs基金后续发展和价格走势的积极预期，再结合着股市和债市收益率持续下降的情况，导致上周REITs市场的成交总金额出现回暖，表明市场已有部分资金入场。
REITs基金产品的收益主要是来自二级市场投资交易的资本利得和底层基础资产的现金分红收益，相比股票，其波动性和短期内收益率（或亏损率）较低。若投资者想通过投资交易REITs基金获取较好的收益，则需要对于REITs基金的二级市场特性和其底层基础资产的盈利能力具备深入的了解，且能够做出准确的判断和预期。在市场出现较大分歧时，往往也就孕育着投资交易机会。
2、REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对各只REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
3、“市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
我们选取从2022年1月初到5月27日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，如下图所示：
从图1可见，1年期和10年期国债收益率曲线在今年的整体波动幅度合理，但1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线从今年3月中旬开始，呈现出明显的下降趋势，截止5月27日，1年期的AAA和AA+城投债的收益率已分别降到2.3112%和2.3676%，高等级城投债收益率的持续下降将会带来投资机构对于二级市场最低收益率预期值的调整。
从图2可见，12只公募REITs的年化派息率预测值都高于1年期城投债（AAA和AA+）的收益率，与AAA城投债收益率差额区间为1.12%-7.35%，与AA+城投债收益率差额区间为1.06%-7.29%。
当市场投资机构普遍形成最低收益率下降的预期且在REITs的年度分红金额预期不减少的情况下，有利于在二级市场上形成REITs价格的支撑效应。
4、二级市场投资者搏REITs分红收益带来的价格波动
本周市场上无REITs基金发布收益分配公告和实施分红除权方案，故本周基本不存在二级市场投资者搏REITs分红收益事项。
5、REITs扩募和收并购资产带来的价格波动
5月25日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号。该文明确要求推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。并进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。且对于REITs发行上市过程中碰到的运营年限、收益集中度、资产合规性等问题给出了有针对性的指导原则。总体而言，对于公募REITs市场的快速健康发展打了一剂“强心针”。
另外，国办发〔2022〕19号文明确了盘活存量资产的重点领域：
“一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。”
这三个重点领域，除了已经可发行公募REITs的资产类型之外，其他类型的资产后续也会有极大概率纳入公募REITs可发行范围内。
国办发〔2022〕19号文的颁发，激发市场对于公募REITs后续的扩募和收并购资产事项产生了积极预期，提高了市场的交投活跃度。
6、资产配置需求偏好、市场情绪变化等因素
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年6月21日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止5月27日，各个指数走势图如下所示：
由上图表可见，REITs指数上周的周度涨跌幅为-0.83%，除了公司债指和国债指数呈现上涨，其他五个股票指数和转债指数也都呈现了下跌，但REITs指数的跌幅要相对更小。随着REITs指数连续两周的下跌，部分REITs基金的现金分红收益率已凸显出了更好的吸引力，短期赚钱效已逐步显现，且上周成交总金额出现了回暖迹象，市场交投活跃度也有所恢复。
中期维度方面，REITs的二级市场价格走势整体优于股票、债券和基金。市场的中长期赚钱效应明显，同时因投资机构的资产配置需求较强，REITs市场也将维持较高景气度，配置价值将稳步提升。
三、市场机会
1、富国首创水务REITs 5月23日发布公告，其下属的合肥十五里河首创水务有限责任公司收到主管税务机关准予退还的增值税留抵税额人民币 40,610,688.91元。该笔退税款可大幅增加富国首创水务REITs的当期可供分配金额。
根据深圳首创水务的2021年和2020年财务报表中“税金及附加”和“其他非流动资产”科目可知，深圳首创水务在2021年和2020年无应交增值税金额，且进项税额金额在2021年年末为12,442,610.09元。则根据财政部、税务总局《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》（财政部税务总局公告2022年第14号）的相关要求，深圳首创水务应该也可以申请到增值税留抵税额的退还，我们预计，其可收到的增值税留抵税退还金额约为12,442,610.09元。
预计富国首创水务REITs今年可收取的增值税留抵税退还总金额为53,053,299元，按照5月27日收盘价5.259元计算，年度派息率可提高2.01%。
2、根据首钢绿能REITs的2021年审计报告，截止2021年12月31日，其待抵扣进项税金额有27,985,417.48元，根据财政部、税务总局《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》（财政部税务总局公告2022年第14号）的相关要求，我们预计首钢绿能REITs今年应该也可获得增值税留抵税退还金额约为27,985,417.48元。按照5月27日收盘价17.089元计算，年度派息率可提高1.64%。
风险点：增值税留抵税退还金额未达预期值；增值税留抵税退还现金未全部计入当年的可供分配金额中。
