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政策底再确认！地产今年大涨7.27%！还能买吗？

时间：2022-03-31 18:23:33 | 来源：市场资讯

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文/朋朋笔记

老股民都知道，政策才是A股最大的基本面。所以，千万不要低估政策稳增长的决心！

在绝大多数人都看空地产的时候，A股的地产却成为了最坚挺的板块，今年以来逆势大涨7.27%，成为了仅次于煤炭板块（涨幅22.63%）的第二名。在全球股市集体扑街的情况下，这样的表现足以傲视全球。

今天的地产板块逆势大涨1.22%，共14个涨停，比如阳光城、海泰发展、苏州高新、阳光股份、渝开发、空港股份、世联行、亚太实业、中交地产、天保基建、沙河股份、南国置业等。

地产之所以如此彪悍，主要有两方面的逻辑：1、政策底已现！不要低估政策稳增长的决心；2、多地房地产松绑，延续了稳增长的政策基调；3、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键。

接下来，我们就来聊聊地产和稳增长的逻辑。

一、政策底已现！不要低估政策稳增长的决心

3月30日，李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，当前国际形势更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大。制定今年宏观政策时，对国内外环境变化已有前瞻考虑。要抓紧落实中央经济工作会议精神和《政府工作报告》举措，坚定信心，咬定全年发展目标不放松，把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。

会议指出，用好政府债券扩大有效投资，是带动消费扩大内需、促就业稳增长的重要举措。按照保持宏观杠杆率基本稳定原则，今年新增地方政府专项债3.65万亿元。为加强周期性调节，去年底已依法提前下达1.46万亿元。

会议决定新开工一批条件成熟的水利工程，提高水资源保障和防灾减灾能力。会议指出，水利工程是民生工程、发展工程、安全工程。今年再开工南水北调后续工程等一批已纳入规划、条件成熟的水利项目。全年水利投资可完成约8000亿元。

3月30日，央行官网发布2022年一季度货币政策委员会例会的新闻通稿。会议指出，当前国外疫情持续，地缘政治冲突升级，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内疫情发生频次有所增多，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。要稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，主动应对，提振信心，为实体经济提供更有力支持，稳定宏观经济大盘。

3月30日，人民银行印发《关于做好2022年金融支持全面推进乡村振兴重点工作的意见》，指导金融系统优化资源配置，精准发力、靠前发力，切实加大“三农”领域金融支持，接续全面推进乡村振兴，为稳定宏观经济大盘提供有力支撑。

对于国常会召开会议部署稳增长，以及央行2022年一季度货币政策委员会例会的通稿。国盛证券指出：政策底已现，经济底、市场底则尚需时日；“绝招”还是“放水、放地产、放基建”，但最关键的是避免房地产“硬着陆”，需求端（居民）和供给端（房企）进一步松动可期，包括：下调房贷利率，更多一二线松绑限购限售限贷，适度放松“三条红线”，设立房企救助机制，“新市民”配套政策，新发展模式转型等等；此外，4月再次降准降息仍可能。

二、多地房地产松绑，延续了稳增长的政策基调

房地产板块的持续暴涨，离不开近期接连不断的利好消息。

首先是流动性的支持。3月30-31日，央行公开市场连续2天进行了1500亿元人民币7天期逆回购操作，中标利率为2.1%，与此前持平。因近2天均有200亿元逆回购到期，2天累计实现净投放2600亿元。

在加上近期各地房地产放松的情况下，地产板块集体受益。我们可以从四个方面来观察：房贷利率下调；首付比例下调；放款节奏加快；成交活跃。

1、房贷利率下调。

3月25日，有消息称，武汉当地银行对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP，即5.2%执行。二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%执行。

3月21日，尽管最新公布的1年期LPR和 5年期以上LPR与上月持平，但多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。据该机构统计，3月103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。

2、首付比例下调。

有报道称，3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

3、放款节奏加快。

有报道称，今年3月初，该行总行要求各分行加大对重点房地产开发商、大型二手房中介公司营销房贷业务，加大按揭贷款投放规模。调研北京多家银行发现，各家银行目前住房按揭贷款额度充足，投放速度加快，部分银行最快可以半天之内审批、一周之内放贷。据梳理，目前已有招商银行、平安银行、广发银行、浦发银行、兴业银行等银行提供并购融资支持，受益的房地产企业涉及华润置地、保利发展、万科、碧桂园、美的置业、建发地产等房地产企业。

4、郑州二手房成交量大涨70%，成交活跃。

3月20日，数据显示，自郑州楼市新政实施以来，郑州二手房与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅则更明显，提升70%。今年开年以来，全国有近60个城市发布了多类型的促进房地产回暖的政策。其中，北京、上海、深圳等城市在房贷利率方面有所下调；南昌、宁波等城市在限购限贷方面有所放松；重庆、菏泽、温州等城市在首付比例方面有所降低。

实际上，各地对房地产的扶持是3月16日政策的延续。

3月16日，刘鹤主持召开国务院金融委专题会议，会议强调，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；保持中国经济健康发展的长期态势，共同维护资本市场的稳定发展。接着财政部、央行、证监会、银保监会、外汇局表态，将切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险的方案。

政策对资本市场的呵护不言自明，这对全市场的信心有巨大的提振作用。这也是为什么该消息公布后，中概股和A股各大股指能够暴力拉升的主要原因。

平安证券指出，2022年政府工作报告指出，“面对下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022年1-2月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。

三、稳地产预期将成为支撑经济增速达到5.5%目标的关键

其实，本次的稳增长政策与去年底的中央经济工作会议是一脉相承的。

2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。