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【ROE看房企】中南建设高杠杆贡献高ROE 净利润率仍不足10%

时间:2021-06-16 16:23:03 | 来源:新浪财经

出品:大眼楼管

作者:肖恩

随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。

中南建设公司成立于1988年,业务涵盖房地产开发、工程总承包、海绵城市建设、地下管廊建造、市政工程、安装等领域。平均ROE近两年有所上升,达到了28.23%的较高水平,销售净利润率也连续两年上升至9.93%的水平,总资产周转率企稳在0.2左右,处在统计房企的中上游水平,并未体现出明显的管理优势。相对来说,中南建设的财务更为激进,整体的权益悉数达到13高水平,即资产负债率为86%。2020年报显示,中南建设也踩1条红线,预收账款的资产负债率为79.76%。

ROE连续两年上升 达到28%的较高水平

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中南建设过去几年的平均ROE逐渐抬升,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,中南建设的平均ROE从不足20%升至23.4%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

而截止2020年,中南建设的平均ROE继续升至28.23%,其在所有统计的100家上市房企中位列第9位,处于上游水平。此外,在规模相当的房企中处于位置前部位置,高于金科股份、阳光城、绿城中国、中国金茂等。

净利润率同规模里中等 从底部逐渐抬升

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。

值得注意的是,利润率的下滑情况,是大小房企均需面对的困境。

同平均ROE指标类似,中南建设过去几年的净利润率尽管不高但持续抬升,截止2020年,净利润率为9.93%。其在所有统计的100家上市房企中位列51位,在规模相当的房企中处于位置处于中游水平,低于聚焦一二线的中国金茂和金科股份,高于聚焦在三四线的阳光城和有建设业务的绿城。由此看来,尽管喊RIOC喊得最响亮,但中南建设的管理红利并不明显。

权益比例高且较为稳定

面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面,中南建设近几年的数据比较稳定在90%出头的水平,但这个比例仅列在统计百家房企的32位,位于中上游水平。可见,尽管头部整体权益比例有所下降,但是整体的权益比例是不低的,预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中,中南建设位于较高水平,阳光城和中南建设的归母利润占比比明显更高,中国金茂、金科股份、绿城中国权益比要低。

总资产周转率行业中游

通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面,中南建设过去两年标此前几年有所提升,基本稳定在0.23的水平,体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中,位列30位,高于融创、华润、恒大等.低于阳光城和金科股份。

高杠杆率贡献高ROE 仍踩一道红线

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面,中南建设的财务更为激进,整体的权益悉数达到13高水平,即资产负债率为86%。在所有统计上市房企中,位列16位,在同等规模房企中最高。2020年报显示,中南建设也踩1条红线,预收账款的资产负债率为79.76%。

综上,中南建设的平均ROE持续提升且位列上游,体现出了其综合盈利能力得到改善的一面,这其中,主要是得益于中南建设在净利润率这个环节明显改善。而公司的高杠杆率以也有明显贡献,但仍踩一道红线是中南建设需要解决的问题。

附注1:在统计A+H上市房企的杜邦分析数据:

附注2:各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;

净利润率=净利润/营业总收入;

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润;

平均总资产周转率=营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2];

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。

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