最近房地产松绑政策不断，但是对于很多人来说，差的不是几万块补贴，差的是几十上百万的首付啊。
脚踢人字拖，手拿一盘钥匙去收租的日子更是遥不可及。
最近，随着政策出台、机构申报，简简单单收租的日子快到了！
一次重要尝试
目前市场上的REITs产品，可以细化成四小类：产业园（产权类）、仓储物流（产权类），高速公路（特许经营权类），生态环保（特许经营权类）。
但这些底层资产都不涉及“房”，所以国内的REITs当初问世，和大家想象当中的房地产投资信托基金还是有些差距。
马上这个格局就会发生变化，第五类REITs产品，保租房REITs，即将和大家见面。
证监会、发改委于5月27日联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》），从四方面推动保障性租赁住房（下称“保租房”）REITs业务规范有序开展。
目前申报的保租房REITs产品有两个，中金厦门安居保障性租赁住房、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房。
在研究了保租房REITs之后，我有一种相见恨晚的感觉，因为比起现有的REITs产品，保租房REITs的优势非常显著。
保租房REITs是我国资本市场上第一次出现住房类的REITs产品，也是我们对标发达REITs市场的一次重要尝试。
美国是全球REITs产品存续规模最大的市场，权益型REITs的规模超过90%。
其中，大部分的权益型REITs产品都是住房类的商业REITs。
所以我们在尝试了高速公路、产业园等基础设施产品后，住房类REITs一定是我们未来大力发展的方向。
为什么说“是一次重要尝试”呢，因为保租房并不是商业地产。
什么是保租房
在介绍保租房之前，我们要先了解一下“新市民”的概念。
“新市民”一般包括外来务工群体和高校毕业生等等。
他们为城市注入了新鲜的活力，但城市却没有回馈给他们相应的归属感。
租房难是他们面临的首要问题。
自如暴雷、房东漫天要价，房屋租赁市场还是过于“自由化”了，需要一只看得见的手——政府。
因此，保租房呼之欲出：
保租房的产权所有人是政府，出租的对象是无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民。
保租房的特点有两个：便宜、出租率高。
比如厦门住房局就要求保租房的房租定价不高于同地段同品质租赁房房租的95%。
便宜的租金也换来了较高的出租率，中金厦门REIT的两个保租房项目，时点出租率都超过了99%。
而且房型也很不错，比如最小的这个B1a户型，面积30平米，一个月的租金只有900元，除了没有厨房之外，其他基本设备都算齐全。
不过对于刚毕业的大学生来说，厨房也不是刚需。
支付较低的费用就能租到不错的单人间，还是有点羡慕这些大学生的。
保租房REITs更稳
保租房REITs也是产权类REITs的一种，相比同为产权类REITs的产业园、仓储物流，保租房REITs的优势非常突出：现金流稳定性极高。
REITs作为一类偏向固收类的资产，现金流稳定性对于产品来说，非常重要。
相比之下，保租房REITs的现金流稳定性优于产业园、仓储物流类REITs。
这是产权性质决定的：
产业园、仓储物流这类的物业，承租人一般是企业，满足的是商业需求，而保租房这类的物业，承租人是个人，满足的是生存需求。
生存，是每个人最基本的需求，它不受任何因素的影响，而商业，则会受到经济、政策等的影响。
比如华安张江光大园，在2021年6月份上市时，机构预测的2021年全年EBITDA为8827万元，而实际2021年的EBITDA只有约6610万（根据2021年6月至2021年年末数据预测）。
由于上海疫情等原因，华安张江光大REIT今年的数据可能会更差。
保租房REITs兼具成长
除了稳定性之外，保租房REITs还有一个特点，那就是成长性。
自2021年6月至2022年3月，中金厦门的两个保租房项目都实现了超过4%的租金单价增速。
目前的两个保租房REITs，一个在厦门，一个在深圳，均属于沿海经济发达地区，房租上涨还是有一定持续性的。
更为重要的一点是，保租房REITs属于产权类REITs，在产品清算时能享受到物业的处置收益，这也是一笔颇有想象空间的期末现金流。
留住人才
资金用途方面，特许经营类REITs一般用于购买特许经营权，产权类REITs一般用于清偿债务或者进行固定资产投资。
钱怎么用，其实并没有一个固定的指导方向。
但保租房REITs的资金处置，政策指明了一点：优先用于新的保障性租赁住房项目建设。
中金厦门REIT的招募说明书中，也明确写到募集资金拟投资于新的保租房项目。
这很明显了，国家推动保障房REITs的主要目的，就是缓解政府“抢人”的资金压力。
只有越来越多的低价房，才能吸引越来越多的大学毕业生。
在这方面，深圳、厦门已经走在了前面，北京、杭州还会远吗？
风险与挑战
虽然保租房REITs看起来非常美，但是产品层面还是面临一些问题：
发起保障性租赁租房REITs需要事先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市尚缺乏具体实施细则。
保障性租赁住房REITs在土地性质界定、产品架构、交易费用、税收支持体系等方面仍然存在一些有待深入研究现实性问题。
所以，保障房REITs产品的发行和扩容，可能没有想象中的那样迅速。
而且，对于投资者来说，越好的东西越难买到，市场早已对保租房REITs虎视眈眈，结果就是产品的定价可能会比较高，甚至有可能出现溢价。
第一批保租房REITs究竟有没有投资价值，还需要等待配售价格公布，届时我也会为大家做一个详细解读。
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