政策很清晰，在“房住不炒”基调下，国家要推进“良性循环”，即合理需求的循环、保障房的循环。楼市投资高收益的时代已经过去，我们要做的就是回归自身需求，对投资行为负责任，不凑热闹不盲目给自己加杠杆。

中央经济工作会议日前在北京举行，对于楼市，会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，同时提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这将对2022年的房地产市场产生哪些影响？

楼市定调，释放哪些信号？

过去10年中央经济工作会议房地产相关表述

不动摇：“房住不炒”

自2016年12月的中央经济工作会议中首次提及“房住不炒”，这一提法已满五年时间。中央对房地产的政策是明确且延续的，不同时期可能采取或宽或严的调控，但基本原则不变。

后续，若是在合理购房需求释放过程中，各方仍抱有“无底线放松购房政策、炒作房地产”的心态，依然要面临问责的可能。这要求各地政府，严格区别合理住房需求和投资投机炒房需求的界限，以真正打击违法的、保护合法的。

新提法：探索新的发展模式

“加强预期引导，探索新的发展模式”是今年经济工作会议中比较新的表述。过去高周转、高杠杆的开发模式难以为继，房企要加快转型升级。

租购并举的发展模式将得到进一步推进，对于长租房、共有产权房、保障性租赁住房等，预计会出台更多的政策支持。

存量市场下，房企应该积极参与城市更新，向经营性房地产、综合商业体运营管理、高端物业服务管理方向发力。

明确支持：更好满足购房者的合理住房需求

与中央政治局会议精神一致，中央经济工作会议中同样提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

什么是合理住房需求？合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求，都是政策支持的，投机炒房仍是不支持的。当前刚需购房能够得到满足，关键是改善型购房需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。

目标：因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

如何理解“循环”？从国内经济大循环来看，房地产是其中的一个重要子循环，房地产市场的良性循环和健康发展，对宏观经济稳定具有系统重要性。

从房地产市场自身来看，陷入了难以良性循环的困境，“市场-企业-居民家庭”等要素之间流通不畅，导致房地产运行效率不高、风险增大，只有这三者之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展。

因城施策是实现良性循环和健康发展的重要思路。对于一些库存压力大的城市，要积极创造更好的去库存环境和政策；对于一些房价上涨压力过大的城市，则要落实好稳房价的政策。

风险出清了吗，明年楼市怎么走？

总的来看，房地产在2022年将迎来“归位之年”，即回到满足合理住房需求这个本位之上，房地产行业会迎来去金融化、去杠杆化、风险出清后的平稳生存之年。

房地产市场：回归正常，不会硬着陆

房地产市场将逐步恢复，不会出现硬着陆，将持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

房地产行业将逐渐回归正常行业的发展规律，发挥出房地产开发产业链条长、带动性强的特点。而不是过去“一业兴、百业衰”，有产者“躺赢”，年轻人无奈“躺平”的结果。

房地产企业：对经营行为负责任

当前，恒大“违约风险”、华夏幸福债务重组等个别房企的风险事件频频爆发，处理不好，有可能造成链式危机。

监管层面针对前期过紧的金融政策进行结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，另一方面改善购房信贷环境。

同时，监管层也将个别房企的风险具象化处理，化整为零，颇具智慧。比如，先把风险企业的家底盘清楚，该偿还的偿还；有愿意接盘的，接盘后再偿还；难以盘活的，在宏观审慎的前提下，金融资源会适当注入。

房地产投资者：不要“飞蛾扑火”

房地产行业回归正常化，并不意味着“新周期”，臆想房价反弹，“躺赢”的机会又来了，恐怕未来要追悔莫及。政策很清晰，在“房住不炒”基调下，国家要推进“良性循环”，即合理需求的循环、保障房的循环。

楼市投资高收益的时代已经过去，我们要做的就是回归自身需求，不凑热闹不盲目给自己加杠杆。