来源 中金点睛
5月房价环比跌幅收窄，其中有楼市政策出台的城市房价边际微涨。5月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比微跌0.3%，但跌幅较4月（-1.0%）有所收窄，其中高能级城市环比微涨0.2%，中低能级城市环比下跌1.2%。此外，5月全部城市加权平均议价空间环比微涨6BP至3.51%，但涨幅也较4月（15BP）有所走缓，与成交价格指数呈现相似趋势（议价空间上行隐含房价下行压力）。我们认为房价环比跌幅收窄与4月末政治局会议后各地密集出台的楼市政策和疫情得到有效控制均有一定关系：我们观测的49城中26个城市在5月出台相关政策，房价环比微涨0.3%（其中3个在5月解除大范围静态管理的城市房价环比涨幅达1.5%），其余城市环比仍跌1.2%。
5月重点城市购房者观望情绪和售房者价格预期下行趋势略有缓解，但能否有效转化为实际成交仍待观察。需求侧来看，反映重点城市潜在购房需求的存量挂牌房源关注度5月环比上涨2.7%，居民观望情绪受政策和疫情减退有所缓解。供给侧来看，存量挂牌房源和新增挂牌房源的价格预期呈现一定差异，前者平均调价幅度边际下行12个基点至-2.60%（这可能与成交周期明显拉长有关），但受新增挂牌房源价格预期相对积极影响，5月重点城市中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比跌幅收窄至-0.1%（4月-0.6%），整体售房者价格预期仅略下行。往前看，我们认为存量房市场景气度走势仍须持续关注已有政策的执行效果、政策后续加码力度、以及各地疫情发展的综合影响。
5月平均租金水平继续边际下行，同比也略有下跌。5月平均待租周期受疫情下出租量收缩影响上涨至2.03个月，我们预计后续将逐渐回归；同时中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数继续边际继续下行0.7%至99.2，同比跌幅为0.8%，受此影响平均挂牌住宅租售比边际下行0.6BP至1.97%。
受各地楼市政策调整及疫情控制影响，5月房价环比跌幅和领先供需指标下行趋势均有所缓解，但当前市场仍存在一定不确定性（如政策持续效果、后续跟进力度、疫情会否反复等），建议短期仍以安全边际较高的优质龙头为主，同时对可能受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。
中金存量住房市场价格指标体系
图表1：2022年5月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数微跌至96.8（4月97.1），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为98.1和94.5（4月为98.0和95.6）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表2：2022年5月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为42个（4月40个），全部城市加权平均成交价格指数同比跌幅走阔至-6.7%（4月-6.2%）
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注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。
图表3：2022年5月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比跌幅收窄至-0.3%（4月-1.0%）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表4：2022年5月中金同质性二手住宅成交价格指数16城环比上涨（4月12城），7城环比持平（4月9城），26城环比下降（4月28城）
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注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表5：2022年年初至今，4个城市群房价微涨，8个城市群房价有所下跌，北部湾城市群跌幅最深
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表6：2022年5月，3个城市群房价微涨，9个城市群房价有所下跌
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表8：2022年5月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部中金存量住房市场活跃指标体系
图表9：2022年5月全部城市加权平均成交周期环比上行至181天，加权平均成交议价空间边际上行至3.51%
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注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月。
图表10：2022年5月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比上涨2.7%至13.4人次
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注：自2021年11月起监测城市停止公布近30日内带看次数指标，需求端领先指标仅保留关注度，需要提示的是在市场上行阶段关注度指标通常持续上行，但市场平稳或下行阶段关注度指标通常保持平稳或小幅波动下行而非大幅下行，这主要是由于潜在购房者停止购房计划后通常不会特意取消对此前关注房源的关注操作。
图表11：2022年5月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比微跌0.1%至101.6
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表12：2022年5月中金同质性二手住宅挂牌价格指数3城环比上涨（4月0城），8城环比持平（4月7城），11城环比下降（4月15城）
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注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。2021年3月挂牌指标监测城市增加东莞，2021年8月增加无锡和马鞍山，2021年9月增加咸阳，但由于上述城市数据较短，故暂不在加权计算中纳入上述城市。
图表13：2022年5月成都、南京和济南中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比上涨幅度均超过1%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表14：2022年5月，重点城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比基本持平
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表15：2022年5月在售二手住宅挂牌价调增套数占比最高的城市是大连和合肥，均超5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表16：2022年5月无锡在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比增幅最大为1.5ppt
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表17：2022年5月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度边际走阔12BP至-2.60%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表18：2022年5月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最浅的城市是上海和北京为-1.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表19：2022年5月沈阳、上海和长沙在售调价二手住宅平均调价幅度环比下行幅度最深，均超过-60BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部中金存量住房市场景气指数体系
图表20：2022年5月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌至99.06和99.56
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表21：2022年5月8城景气指数高于100，41城景气指数低于100（4月为9城和40城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。
图表22：2022年5月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数同比降幅分别走阔至-1.36%和-1.15%，同比下降城市数为43城（4月45城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表23：2022年5月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比均下跌0.09%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表24：2022年5月中金存量住房市场景气指数12城环比上涨（4月10城），16城环比持平（4月18城），21城环比下降（与4月持平）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。
图表25：2022年5月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.07%至99.65
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。
中金存量住房市场租赁指标体系
图表26：2022年5月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比继续下跌0.7%至99.2
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表27：2022年5月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数1城环比上涨（与4月持平），7城环比持平（4月2城），12城环比下降（4月17城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。
图表28：2022年5月加权平均挂牌住宅租售比环比下行0.6BP至1.97%，平均待租周期因疫情原因上行至2.03个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：2022年5月由于疫情影响出租量下行较快导致待租周期跳涨，因此该月采用4-5月移动平均待租周期。
图表29：2022年5月20城挂牌租赁住宅平均租金为41.5元/（平方米*月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表30：2022年5月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比涨幅最大的城市为苏州，为+0.8%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表31：2022年5月广州、北京、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.71%、1.72%和1.87%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表32：2022年5月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的城市为武汉，为8.6BP，跌幅最深的是成都，为-13.7BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表33：2022年5月多数城市挂牌租赁住宅平均待租周期在1.5-2.5个月之间
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部附录：覆盖城市范围说明
图表34： 中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围
资料来源：中金公司研究部本文摘自：2022年6月11日已经发布的《5月房价跌幅收窄，修复趋势延续性待观察》
张宇 SAC 执业证书编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
李昊 SAC 执业证书编号：S0080120080057
王璞 SAC 执业证书编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362
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