在日前新浪财经举行的“深蹲蓄势 共赴十年之约”基金嘉年华中，关于公募REITs上市交易该不该参与？博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨带来最新观点分享。
公募REITs是国家重点发展的金融工具，对于降低社会宏观杠杆率、盘活企业存量资产、提升企业资产周转率和盈利能力有积极作用，同时为投资者提供较为稳定的长期收益，是多方共赢的金融工具。
海外公募REITs市场已发展了60多年，从海外经验看，公募REITs的长期回报高于债券，特别阶段内的收益甚至高于股票。海外投资者对公募REITs的广泛参与也给了中国公募REITs很好的参考和信心。
我国至今已经有12只公募REITs产品上市，总体变现良好。从各个公募REITs的发行认购倍数来看，还是处于供不应求的状态——这一方面是公募REITs赚钱效应的影响，另一方面也是公募REITs资产较为稀缺所导致。首批公募REITs试点期间价格表现良好，有利于未来市场的平稳健康发展。未来公募REITs的发行规模还会进一步增加，市场将进一步发展。
胡海滨
博时招商蛇口产业园REIT 基金经理
1、中国公募REITs未来前景广阔
公募REITs作为特殊的封闭式基金，适合追求资产保值增值的长期型价值投资者。二级市场价格表现一方面由REITs的底层资产经营情况而决定，即基本面因素影响；另一方面也容易受到买卖双方强弱力量的影响，即流动性因素影响。
长期来看，公募REITs的产品特性决定了其价格波动性和换手率应该会介于股票和债券之间。从首批公募REITs的经验来看，虽然总体各个REITs的二级市场价格相对于发行价大部分都取得了正收益，但也应看到今年年初以来各只REITs的收益率并不高，多只REITs年初以来还是负收益，说明REITs也不是没有投资风险的，二级价格波动依然需要投资者注意。
REITs产品具有良好的社会效益，不论对发行人还是投资者都有益处，对整个社会降低宏观杠杆率也有积极贡献。从国家战略层面来说，国务院、发改委、住建部、证监会等部委都发布了支持REITs发展的纲领性文件；从各地政府支持层面来说，陆续有北京、深圳、苏州、天津等12个城市出台了支持REITs发展的红头文件。
从市场机构的反应来看，目前发行的REITs在发行认购阶段都出现了超额认购的情况，说明投资者较为认可REITs的投资价值，市场处于供不应求的情况中。综合以上因素，中国公募REITs的发展前景很广阔。
从个人投资者角度来说，追去资产保值增值的长期配置型投资者可以考虑积极配置公募REITs，长期来看公募REITs会给持有型投资者一个较好的投资收益。
2、影响公募REITs二级市场定价的因素
公募REITs的二级市场价格一般来说是围绕其内在价值上下波动的。影响REITs二级市场价格的因素有很多：一是基本面因素，由公募REITs基础资产的现金流产生能力、未来资产升值的潜力、未来经营风险的大小等因素所决定的。
打个比方，如果把公募REITs想成一个房子，这个房子值多少钱呢？基本面因素是分析房子假定只能用70年的话，那么在房子不准备卖掉的前提下，理论上房子的价值就是未来70年能收到的租金折现到今天的价值。那么，未来70年的现金流预测是很重要的因素，不同投资者可能会有不同的预测方法，预测的结果也不尽相同，对价值的测算就有不同的观点。另外，房子是可以转让的，对未来房子卖出时能卖多少钱也要做测算，不同投资者有不同的测算结果，因为房子卖出要考虑位置、周围配套设施的发展、未来区域规划、是不是学区房等一系列因素，这些都是房子的基本面因素。
除了基本面因素外，公募REITs的价格还要考虑市场因素。还是拿房子打比方，同样的房子，一年前可能卖1000万，一年后可能只能卖900万或者1100万。一年时间按理说基本面变化不大，但为什么房子的二级市场的转让价格变化了？本质上是供求关系导致的。什么会影响供求关系？这就与出台利好或利空的房地产政策、银行利率升高或降低等因素有关了。
总结来说，公募REITs的价格会围绕价值波动，但对于价值的认定不同投资者的测算结果不尽相同；此外，REITs的成交价格还会受到市场因素的影响，所以波动方向、波动的幅度都在随时变化，要想准确判断资产的价格，就如同要预测某一只股票明天的收盘价一样难。但长期来看，公募REITs起码现金分派率是较为稳定的，用现金流折现法来做测算，做长期投资者，获得较为稳定的分红收益是比较确定的。
3、公募REITs应关注哪些投资风险？
对投资者来说，公募REITs的风险来自于现金流分派率低于预期、二级市场下跌两类。对于前者，需要投资者随时跟踪公募REITs资产的经营状况，及时评估现金流的影响。对于后者，要看投资者的风险承受能力和投资目标。长期型投资者可以长期持有，对二级市场价格下跌不敏感，受二级价格波动的影响就不大。短期投资者需要看它的交易风格。
从首批公募REITs的上市价格走势来看，不同类型的资产表现出来的波动性并没有明显特征，目前所有公募REITs的风险评定并没有明显区分度，故而不同风险偏好的投资者可能难以从二级市场价格角度对投资REITs做出选择。不过，一般来说资产到期期限短一些的现金流的确定性会更强一些，不容易被炒作，因此理论上二级价格波动会低一点，更适合风险偏好偏低的投资者。
投资中关注的风险和REITs的估值因素一样，一是要关注基本面恶化的风险，例如出租率下降、特许经营权收费超预期的降低且有可能持续降低等等；二是要关注市场风险，例如市场过热导致二级价格明显脱离价值未来回调风险加大等。
公募REITs封闭期50年，在流动性管理上机构会有何准备、规划，或完善的措施？REITs的封闭期的含义，是投资者不能像开放式基金一样通过赎回的方式拿回投资本金。但是因为REITs在沪深交易所上市，因此投资者可以很方便的像卖出股票一样通过二级市场卖出来回收投资本金。所以封闭期长达几十年对投资者的影响有限。
当然，因为公募REITs的流通盘偏小，不像大盘股票似的每天成交量非常大，如果有的投资者投资单个产品的金额较大，想一下都卖掉可能会面临买盘需求不够的情况，就需要分几天卖掉。
公募REITs的流动性主要通过做市商机制来完成。一般一个公募REITs都有几家券商担任做市商，可以为投资者提供一定的流动性，未来还会有进一步的措施。
4、如何筛选投资项目
目前市场上的公募REITs基本上都是优中选优的优质项目，根据国家发改委、证监会的相关文件标准来筛选，例如：一是资产的历史现金流较为稳定，估值能满足10亿元以上的发行门槛，过去三年的现金分派率不低于4%；二是资产合规性较为完善，没有缺少必要手续的情况；三是资产运营期限不低于3年；四是发起人经营规范、运营团队靠谱有能力。
如何提高项目资产的鉴别能力？公募REITs的核心是基础资产，因此，对基础资产的了解程度，是否有一定的价值判断力是比较考验投资者的。加上公募REITs的基础资产类别也比较多，对投资者的专业能力有了更高的要求。
公募REITs资产多元化是确定的方向，目前已有风电、光伏、天然气发电等绿色能源类的公募REITs在积极申报，也有深圳、厦门保障房在申报中，这些都是新的资产类别。
对于个人投资者来说，我的建议是投自己比较熟悉的资产。举例来说，公募REITs的资产遍布不同省份和城市，那么和资产在同一个城市的投资人就比较容易通过实地走访、周围情况对比等方式做草根调研，有一个初步的感性认识，这比干读REITs招募说明书进了一步。接下来也要认真阅读公募REITs的招募说明书，尤其对于基础资产相关章节做仔细阅读。同时也要自己了解和研究全国同类型资产的情况，尽量做到心中有数。不建议投资者在不了解基础资产的情况下盲目投资、跟风投资，毕竟公募REITs的波动性也是不小的，投资有风险。
具体到投资方向，还是如上强调，建议投资者优先投资熟悉的、能看得懂的资产类别。不同资产类别的公募REITs没有好坏优劣之分，各有各的特色。从首批产品情况来看也是如此，除个别变现不佳外，大部分公募REITs的收益都是比较可观的。而投资者如果投资自己不熟悉的资产，往往在买入和卖出的时候容易被市场带节奏，反而因没有坚持持有而导致收益不佳。
风险提示：
基金不同于银行储蓄和债券等固定收益预期的金融工具，不同类型的基金风险收益情况不同，投资人既可能分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证收益，基金净值存在波动风险，基金管理人管理的其他基金业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并不预示其未来表现。投资者应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品概要》等法律文件，及时关注本公司出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，本公司的适当性匹配意见并不表明对基金的风险和收益做出实质性判断或者保证。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎决策并自行承担风险，不应采信不符合法律法规要求的销售行为及违规宣传推介材料。本材料中所提及的基金详情及购买渠道可在管理人官方网站查询-博时基金-基金产品，博时基金相关业务资质介绍网址为：http://www.bosera.com/column/index.do?classid=00020002000200010007。
